'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Риэлтер:за что платим?

Рынок на экране

АЛЕКСЕЙ МАСЛОБОЙНИКОВ Журнал Building Life №5

Один из любимых аргументов риэлтеров, которые они приводят в доказательство своей незаменимости, — наличие у них неких таинственных супербаз данных, без которых совершенно нереально найти необходимый вариант. И такие базы у них действительно есть, хотя в них нет ничего таинственного. Прочитав до конца эту статью, вы узнаете, как простой смертный может воспользоваться существующими инструментами поиска квартиры, в том числе профессиональными.
Зачем делают мусор

Сегодня почти любой человек, знающий, с какой стороны подойти к компьютеру, начинает поиск квартиры в Интернете. К несчастью, подавляющее большинство «баз данных» — это информационный мусор. Если в строке поиска Yandex ввести глубокомысленное «базы данных по недвижимости», то появится 900 сайтов, большинство из которых совершенно бесполезны.

По словам Андрея Медведева, руководителя портала Russian Realty, главная беда таких сайтов — отсутствие системы обновления информации. Можно найти отличный вариант, но после звонка выяснить, что эта цена была актуальна полгода назад, и вообще вы беседуете с новыми хозяевами, поскольку квартира давно продана. «В Интернете есть порталы с громкими именами, которые созданы исключительно для расширения клиентской базы стоящих за ними компаний, — добавляет Алексей Дубровский, руководитель проекта „Rambler-Недвижимость“. — В эти базы сливается любая доступная информация, чтобы создать видимость широкого охвата рынка».
Давайте определимся

Но не будем о грустном. Достойных ресурсов тоже немало. Однако прежде всего стоит ответить самому себе на простой вопрос: зачем вы собираетесь искать квартиру в Интернете? Понятно, что вы хотите ее купить, но что дальше? Существуют две основные модели поведения. Первая: вы хотите ознакомиться с ценами на квартиры в нужном вам районе. В этом случае можно не напрягаться, а просто купить газету с объявлениями или зайти на ее сайт. Вторая: вы ищете конкретный вариант для покупки. В этом случае важно оперативно получить доступ ко всей полноте информации. И вот здесь-то Интернет незаменим.
Сначала было слово

На заре рынка недвижимости единственным серьезным печатным СМИ с частными объявлениями была газета «Из рук в руки». На основе этих объявлений возникло несколько баз данных. Работали вручную: сразу после выхода тиража брали газету, сканировали, распознавали текст, закачивали в электронную оболочку и продавали. Ходят слухи, что газета пыталась судиться с одной из баз из-за несанкционированного использования контента (впрочем, руководитель этой базы такую информацию опроверг).

Как ни странно, с тех пор мало что изменилось: без «Рук» не обходится ни одна профессиональная система. Газета свою информацию никому не дает, но и претензий не выдвигает. Данные по-прежнему получают с помощью сканера. Два человека за шесть часов обрабатывают весь номер. К утру все готово.

Что касается риэлтерских компаний, то они в начале 1990-х годов хранили свои базы как зеницу ока, чтоб не дай Бог конкуренты не увели клиентов. Вскоре стало ясно, что при такой секретности бизнес входит в ступор — без участия других агентств даже крупные компании не в состоянии выстраивать цепочки сделок. Постепенно возобладала гласность, главной трибуной которой стал Интернет. И этим можно смело пользоваться.

Начнем с любительского уровня поиска в Интернете. Он предполагает, что вы знаете, где искать информацию, и вручную перебираете все источники. Если вы, например, хотите купить самую дешевую «двушку» в любом районе Москвы, то при таком подходе имеете шанс быстро сойти с ума: вам придется ежедневно обрабатывать сотни предложений с разных сайтов. Если же вы точно знаете, что вам нужна квартира на такой-то улице, с такими-то характеристиками, то любительский вариант вполне подойдет — надо только выписывать варианты в тетрадку и вычеркивать отработанные.
«Физики» и «юрики»

Откуда вообще берется информация о «вторичных» квартирах? Все просто — либо от хозяев (физлиц), либо от риэлтеров (юрлиц). Предложения от хозяев публикуются в рекламных газетах (у них есть электронные версии в Интернете). Туда же под видом частных объявлений дают рекламу своих эксклюзивов агентства недвижимости и частные маклеры. Эксклюзивом называют объект, на продажу которого собственник заключил договор только с одним риэлтером. Эксклюзивы считаются наиболее надежной информацией — если человек платит комиссионные, значит, он точно продает квартиру, и ему нет смысла давать о ней ложные сведения.

Таким образом, в газетах смешаны в разных пропорциях объявления хозяев квартир и риэлтеров. Выходя напрямую на хозяев, вы быстро выясните, что у большинства из них в голове «тараканы»: они имеют фантастические представления о рынке и мечтают об одном: въехать в рай на чужом горбу (конкретно — на вашем). Однако не стоит забывать, что именно «физики» продают наиболее дешевые квартиры — им не надо платить комиссию. Обычно если квартира юридически свободна (то есть не нужна альтернатива), ее продают самостоятельно или заплатив риэлтеру только за юридическое сопровождение. Естественно, такие варианты наиболее привлекательны — не надо становиться звеном длинной цепочки сделок. Но, конечно, юридической проверкой должен заниматься профессионал.
Рекламные СМИ

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Где же искать в Интернете частные объявления? Конечно, в электронных версиях специализированных печатных изданий по недвижимости. Внимания заслуживают четыре: «Из рук в руки», «Квартира. Дача. Офис» (КДО), «Недвижимость и цены», «М2 = Квадратный метр». Бесспорным лидером по количеству новых предложений является газета «Из рук в руки». Без «Рук» (так называют газету риэлтеры) полной картины рынка получить нельзя. При этом информация не фильтруется, поэтому здесь много непроверенных объявлений от частных лиц. Сайт газеты всем известен: www.irr.ru, дальше — раздел «Недвижимость». У него несколько минусов: искать неудобно (только по одной станции метро), нельзя понять, кто разместил информацию — частное лицо, маклер или агентство. На втором месте по количеству новых предложений — газета «Квартира. Дача. Офис». Сайт: www.kdo.ru, далее — «Базы данных». В КДО меньше вариантов. Зато здесь более продвинутая форма поиска. Как и в «Руках», не ясно, кто автор объявления. Больше ежедневных изданий нет. Остальные два — еженедельники. «Недвижимость и цены» — не газета, а журнал. Электронная версия находится в разделе «Недвижимость» на Mail.ru. Адрес: www.dm-realty.ru. Предложений мало, поиск неудобный. Особенность газеты «М2 = Квадратный метр» (www.m-2.ru) в том, что здесь представлены, в основном, эксклюзивы ведущих агентств — их 90%, причем указано название фирмы. Остальные 10% — от физлиц.
«Чистка» рядов

Широта охвата «Рук» объясняется их «всеядностью». «М2» тоже принимает и размещает на сайте бесплатные объявления, но не дает гарантии их публикации в газете. Бесплатные объявления попадают в «М2» по остаточному принципу. Например, сейчас на сайте около 8000 объявлений (около 90 новых в день). Но в газету из них попадут только 5000 (в первую очередь — оплаченные). Это делается не из экономии бумаги, а для повышения достоверности информации. Продавцу достаточно заплатить 59 рублей, чтобы его объявление точно попало с сайта в газету. Редакция «М2» считает, что если человек заплатил за объявление, значит, он даст в нем более правдивую информацию о квартире.

Элитные квартиры (от $1 млн) представлены практически во всех перечисленных СМИ, но их разумнее искать в специализированных глянцевых журналах.
Базы данных агентств

Если вы хотите узнать более подробную информацию именно об эксклюзивах вторичного рынка (напомним: квартиры дороже, но информация достовернее), лучше напрямую обращаться на сайты агентств недвижимости. Прежде всего, стоит обратить внимание на самые крупные компании: «Миэль-Недвижимость» (www.miel.ru), «БЕСТНедвижимость» (www.best-realty.ru), «МИАНАгентство недвижимости» (www.mian.ru), «ИНКОМНедвижимость» (www.incom.ru). Для желающих найти элитную квартиру есть специальные агентства и их сайты — Penny Lane Realty (www.realtor.ru), Blackwood (www.blackwood.ru), «Новое Качество» (www.elitehome.ru), Paul?s Yard (www.paulsyard.ru) и др.
СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul’s Yard

— Насколько полезны Интернет-ресурсы?

— Роль Интернета в продаже недвижимости получает все больший удельный вес по сравнению с другими каналами коммуникации, прежде всего печатными рекламными изданиями. Причина — во всеобщей доступности Интернета и возможности найти информацию по любым параметрам спроса. Интернет все чаще становится незаменимым на стадии уже сформировавшегося спроса, когда покупатель четко знает, какой объект недвижимости ему необходим, и выбирает конкретное предложение. При этом он свободен от ограниченности базы данных одного агентства и может исходить из всего разнообразия рынка.

Естественно, что в этих условиях риэлтеры стараются соответствовать новому направлению развития рынка и активно занимаются своим присутствием в Интернете. Так, многие компании, помимо усовершенствования сайта, открывают новые торговые площадки в Интернете, при этом стараясь дистанцироваться от этих проектов. Таким образом они создают независимый бренд, который приносит компании дополнительных клиентов. Мы также занимались разработкой такого проекта. Он показал свою состоятельность еще на стадии разработки, и мы уступили его нашим зарубежным партнерам.

Если говорить о сайте Paul?s Yard, то в день его посещают около 600 человек, доля клиентов, приходящих по объявлению в Интернете, за последний год выросла в 2,5 раза, и этот канал коммуникации является одним из лидеров по количеству клиентов среди всех остальных. Однако, говоря о возрастающей роли Интернета, нельзя забывать, что он является лишь одним из ряда многих. Как показывает пример некоторых компаний, делая ставку на преобладание в одном виде рекламы и игнорируя другие, нельзя добиться лучшего результата.

— В продажах каких сегментов недвижимости перспективен Интернет?

— Лучше всего в Интернете продается коммерческая недвижимость и жилая недвижимость за городом — они очень хорошо классифицируются, такие базы содержат тысячи объектов. Элитная городская недвижимость продается не так хорошо, потому что количество предложений очень ограничено и, в принципе, может быть представлено в рамках 2-3 разворотов в глянцевых каталогах.

— Нужен ли мультилистинг?

— Ни одна база агентства не сможет восполнить всего многообразия рынка, поэтому вопрос о присутствии всех объектов в одном месте, безусловно, будет решаться. В этой связи хотел бы обратить внимание на активизацию в Интернете таких сильнейших медиа-игроков, как «Из рук в руки». 23 мая они объявили об альянсе с Rambler, в результате которого, по всей видимости, появится одна из самых перспективных торговых площадок в Интернете, в том числе и в области недвижимости.

Сейчас риэлтерские компании стали уделять больше внимания представлению информации в Интернете. Из перечисленных «монстров» в этом плане отметим компанию «Миэль». А самой последовательной в представлении объектов можно считать компанию «Агент 002» (www.agent002.ru), у которой есть даже планировки всех представленных квартир. Безусловно, в лучшую сторону отличаются «элитники».
Сборники СМИ

Перечислив основные «исходники», самое время сказать, что совершенно ни к чему изучать их напрямую. Всю работу за вас уже сделали — есть объединенные ресурсы. Что приятно, это удовольствие достанется вам совершенно бесплатно.

Весьма достойный портал, где можно найти информацию любого из четырех перечисленных СМИ, называется RealPRICE (выборка КДО временно исключена). Адрес: www.realprice.ru, руководит проектом Владислав Шевцов. Из всех бесплатных ресурсов именно на RealPRICE информация «Рук» (основного источника частных объявлений) представлена в наиболее функциональном виде.

Здесь можно увидеть объявления за любую дату текущего месяца, а также за любой месяц, начиная аж с 2000 года. Можно «пробить» некоторые телефоны, чтобы узнать, кто продавец. Затем посмотреть историю предложения. То есть здесь уже есть элементы профессионального инструментария.
Сборники эксклюзивов

Если же вы хотите увидеть на одном сайте не частные объявления, а эксклюзивные предложения практически всех риэлтерских компаний Москвы, то вам прямая дорога на Rambler (orsn.rambler.ru). Аналогичная информация есть на «РБКНедвижимость» (realty.rbc.ru) — там указаны названия агентств, но сильно упрощена форма поиска, что затрудняет навигацию. Также эксклюзивы размещены на Russian Realty (www.russianrealty.ru). По словам Андрея Медведева, риэлтеры в среднем платят за размещение своей информации в базе «вторички» на сайте RussianRealty.ru по $100 в месяц. Сумма небольшая, но и значительных трудозатрат от портала не требуется: предложения размещаются в автоматическом режиме. Актуальность информации обеспечивается очень просто: риэлтеры каждый день присылают всю свою базу с необходимыми изменениями, а все вчерашние предложения удаляются.

Итак, адреса сайтов у вас есть. Как во всем этом не запутаться? Я бы предложил простую стратегию поиска с помощью бесплатных ресурсов. Не морочьте себе голову и ограничьтесь выборкой «Из рук в руки» на сайте RealPRICE, а эксклюзивы просматривайте на Rambler, переходя при необходимости на сайты риэлтерских компаний. Дополнительным инструментом при этом должна быть электронная карта, например на сайте eAtlas (www.eatlas.ru) — там хорошо видно расположение домов. Если боитесь что-то упустить, можно добавить просмотр выборки КДО, «М2» и «Недвижимость и цены» на их собственных сайтах или на RealPRICE. Как видите, все не так уж сложно.
Go PRO

А теперь перейдем к профессиональным инструментам, роль которых возрастает, когда цены меняются столь стремительно, как сейчас. От любительских ресурсов их отличает следующее: максимальное количество предложений, собранных из всех мыслимых источников, оперативность обновления, наличие собственной программной оболочки, позволяющей быстро искать и анализировать данные. Минус только один: эти ресурсы платные. Существует 5-6 информационных систем с платным доступом. Они созданы для профессионалов, но дают возможность подключиться и частным лицам. Наиболее популярны четыре: WinNER (www.1014103.ru, цена только за вторичный рынок — 1000 рублей в месяц), «СуперБаза» (www.super-baza.ru, 3000 рублей за 3 месяца), «Навигатор» (www.navigator-realty.ru, 3000 рублей за месяц) и «Риэлтер» (realtor.kdo.ru, 400 рублей или 2900 рублей в месяц). «Риэлтер» за 400 рублей рассчитан только на частных лиц и функционирует через web-интерфейс, за 2900 — работает через отдельный программный комплекс (как и другие описанные системы) и дает возможность риэлтерам размещать свои эксклюзивы. Стандартом де факто многие считают WinNER, знание его оболочки иногда даже выдвигается как требование к претендентам на работу в агентствах. Кстати, «Rambler-Недвижимость» берет информацию для своего сайта именно с WinNER, но не всю, а только эксклюзивы. Впрочем, по мнению независимых экспертов, системы практически равноценны.
Ой, а эта кнопочка зачем?

Когда данные обновлены, с ними можно делать много полезных вещей. Один из приемов — установка разной глубины поиска (один день, три дня, неделя и т.д.). Другой прием — изучение только новых предложений, которые ранее не публиковались. «Мы используем такой критерий, как количество новых объявлений в каждом источнике информации по отношению ко всей нашей вчерашней базе, — говорит Юрий Бикузин, руководитель компании WinNER. — По этому критерию возможно построение отдельной выборки». Многое может сказать история конкретного предложения: как долго квартира выставлена на рынок, кто ее продавал, как менялась цена предложения. Можно сохранять выборку и ее параметры, узнавать среднюю цену, сортировать по любым признакам.

4 электронных версии печатных СМИ
(«частные» объявления — в основном от агентств)
www.irr.ru — «Из рук в руки»
www.kdo.ru — «Квартира. Дача. Офис»
www.dm-realty.ru — «Недвижимость и цены»
www.m-2.ru — «М2 = Квадратный метр»

4 крупнейших агентства недвижимости
(базы эксклюзивов)
www.miel.ru — «Миэль-Недвижимость»
www.best-realty.ru — «БЕСТ-Недвижимость»
www.mian.ru — «МИАН-Агентство недвижимости»
www.incom.ru — «ИНКОМ-Недвижимость»

2 бесплатных «сборника»
www.realprice.ru — RealPRICE (на основе печатных СМИ)
orsn.rambler.ru — «Rambler-Недвижимость»
(на основе риэлтерских эксклюзивов, источник — WinNER)

4 профессиональных системы с платным доступом
1014103.ru — WinNER
www.super-baza.ru — «Супер-База»
www.navigator-realty.ru — «Навигатор»
realtor.kdo.ru — «Риэлтер» (pro-платформа)

Рейтинг источников новых уникальных предложений
(по данным WinNER)
1. «Из рук в руки» — около 700 предложений в день
2. Эксклюзивы агентств недвижимости и частных маклеров - около 600 предложений в день
3. КДО — около 130 предложений в день

У каждой системы — свой подход к формированию базы данных. По словам Юрия Бикузина, у WinNER половина базы — от риэлтеров, половина — из СМИ. Денис Краснолуцкий рассказал, что «Риэлтер» на 20% формируется поступлениями от фирм-подписчиков, 75% дают рекламные СМИ, 5% — прямые объявления частных лиц. «Риэлтер» обменивается эксклюзивами с конкурентами. Затем программными средствами отсекаются дубли (это важная работа для чистоты любой базы данных)и выделяются 5-7% оригинальных, то есть тех, которых не было в базе «Риэлтера». В результате этих манипуляций, по оценке Краснолуцкого, «Риэлтер» охватывает 90-95% рынка. Короче, люди честно отрабатывают свои деньги, вам остается только выбрать квартиру.
Сам себе риэлтер

И все-таки как лучше использовать эти ресурсы, если вы хотите купить квартиру? В большинстве случаев, наверное, имеет смысл по старинке доверить поиск агенту, а самому лишь держать руку на пульсе с помощью Интернета. К профессиональным инструментам стоит прибегать только если вы точно знаете, где, что и за сколько хотите купить, готовы каждое утро начинать с изучения новых предложений и при необходимости мчаться с авансом наперевес, чтобы опередить злобных конкурентов.
Скорость – это успех

Сейчас на вторичном рынке Москвы хорошие варианты разлетаются, как пирожки в базарный день, поэтому важно быть первым среди жаждущих. Случается, что к моменту выхода объявления в газете квартира уже под залогом. Как же это происходит? Вот некоторые способы опередить хотя бы других «любителей».

Профессиональная версия центра «Риэлтер» дает доступ к объявлениям КДО за 3 дня до публикации.

«М2 = Квадратный метр» выходит раз в неделю (по средам), но на сайте газеты объявления появляются в день подачи.

Даже такой бесплатный сервис, как RealPRICE, иногда позволяет заявиться на просмотр к изумленным хозяевам еще до того, как объявление появится в газете «Из рук в руки».

Профессиональные системы как дополнительную услугу предлагают размещение объявлений своих подписчиков в печатных СМИ. На сайте эти объявления появляются еще до публикации.


К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах