'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Аренда квартир без посредника. Квартиры внаем.

Трудно быть рантье

ЕВГЕНИЙ ДУЛЬСКИЙ Журнал Building Life №2

В представлении большинства населения сдавать недвижимость в аренду — занятие простое и приятное. Вполне в духе известной в прошлом телерекламы: «Мы сидим, а денежки идут!» При более близком знакомстве с предметом оптимизма убавляется — то поиски арендатора затягиваются (а на этот период, между прочим, квартплату никто не отменяет), то снимающие без предупреждения съезжают, оставив ободранные обои и неоплаченные счета за междугородные телефонные разговоры…

Главная же причина головной боли московских рантье — постоянно снижающаяся доходность. Ставки аренды, конечно, растут, но заметно медленнее, чем цены на продажу. Если рассматривать сдачу как классический бизнес (сначала инвестируем деньги в покупку квартиры, а потом начинаем их «отбивать»), то процент с каждым годом все ниже. Поневоле задумаешься, не заглохнет ли аренда вовсе, не превратится ли в форму благотворительности…

Подсчитали — прослезились

Доходность аренды снизилась — с этим согласны все эксперты. Еще относительно недавно — до дефолта, году примерно в 1997-м, и после него, годах в 2000–2001-м, когда экономика слегка отдышалась, — грамотно организованный арендный бизнес приносил 20, иногда даже 25% годовых от покупной стоимости квартиры. Сегодня же 10% — практически предел, а 8–9% — очень даже хорошо. Любопытно, что некоторые риэлтеры сначала называли большие цифры, однако потом, после того как мы просили назвать конкретные суммы — за сколько квартиру покупаем, за сколько сдаем, соглашались с тем, что сегодня 12–15-процентная доходность нереальна.

 

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Причин этого печального для сдающих явления удалось обнаружить несколько. Во-первых, российская экономика в целом приходит в нормальное состояние, для которого вообще не характерны сверхдоходы. Примеров можно найти массу — банки постоянно снижают проценты по вкладам, уменьшаются ставки по ипотечным кредитам и т.п. Если бы арендный бизнес вел себя иначе, чем вся остальная экономика, это было бы просто странно.

Во-вторых, сдают квартиры слишком много людей. Вдоволь наигравшись в «МММ» и прочие придумки, российские частные инвесторы стали заметно осмотрительнее и вкладывают деньги только в то, что можно «потрогать руками». Настоящего фондового рынка в стране еще нет — во всяком случае, рядовым гражданам он недоступен, и сдаваемая в аренду квартира остается едва ли не единственным возможным вариантом. Добавим сюда и немалую прослойку людей, получивших квартиры нерыночными способами, к примеру, по наследству. Не зная их истинной стоимости, они иногда сдают жилплощадь очень дешево, сбивая цены и вызывая естественное раздражение профессиональных рантье — тех, кто инвестирует в сдаваемую недвижимость.

В-третьих, уже сейчас серьезно «давит» ипотека, и ее влияние с каждым годом будет нарастать. Ряд выдающих ипотечные кредиты банков целенаправленно строит свою рекламу на том, что не надо тратиться на аренду, поскольку деньги в этом случае улетают в никуда, — разумнее выплачивать те же суммы в рамках погашения ссуды. И хотя в этих рассуждениях можно обнаружить некоторые натяжки (скажем, выплаты по кредиту оказываются существенно больше, чем плата за аренду, особенно с учетом всех «накруток» вроде обязательного страхования или платы за ведение счета), реклама действует, «вымывая» целые пласты снимающих.

Как говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город», в меньшей степени этот процесс касается эконом-сегмента: у людей, только что приехавших в Москву и вынужденных снимать самые дешевые квартиры, нет денег на первоначальный взнос по ипотеке. Также, но по причинам прямо противоположным, не страдает и самый дорогой рынок. Чтобы купить достойное жилье, очень богатому человеку нужно сразу выложить $2–3 млн, т.е. вынуть их из бизнеса. Значительно разумнее оставить деньги там, где они есть, — они принесут намного более $10 000 в месяц, в которые обойдется аренда квартиры, даже очень хорошей. А вот в бизнесклассе все иначе: выбирая между арендой квартиры за $2000–3000 и покупкой ее же за $300 000, большинство наемных «белых воротничков» предпочитают второй вариант.

«Подсуетилось» — и снова не в пользусдающих — государство. Обычно расчеты доходности аренды строятся на том, что покупную цену квартиры делят на арендную — и все. При этом как-то выпадает из поля зрения то, что владелец должен платить квартплату, а она в последние годы существенно выросла и сегодня способна если не сделать все мероприятие невыгодным, то существенно сократить доходность. Кроме того, ежегодно растет налог на собственность. Сдающие также обязаны платить 13-процентный подоходный налог, и хотя пока многие рантье (и зря!) не обращают на это внимания, контроль государства с каждым годом все жестче.

Что день грядущий нам готовит?

Дальнейшее уменьшение доходности — это, к сожалению для рантье, закономерный процесс. Ольга Ковалева, руководитель департамента аренды компании SANTA Real Estate, напоминает, что даже сейчас в России недвижимость окупается очень быстро, если сравнивать с остальным миром. 8–10% в год означают, что квартира окупается за 12–15 лет (с учетом поправки на квартплату, налоги, необходимость периодически делать ремонт), тогда как в Европе и США этот срок составляет 20–25 лет.

По мнению Виталия Курапова, руководителя отдела элитной недвижимости компании Knight Frank, можно говорить о двух возможных сценариях развития рынка. Первый — пессимистический — исходит из того, что аренда перестанет быть выгодной. Сдающие, несомненно, останутся — среди них есть люди, которые всю жизнь сдавали, никакого другого применения своим деньгам найти не могут. Их, в конечном счете, заботит не доходность, а наличие дохода — любого! Но вкладывать деньги в серьезный ремонт и меблировку квартиры частные лица уже не будут. К тому же появятся принадлежащие государству или компаниям доходные дома, в новых бизнес-центрах будут построены апартаменты. И конечно, ни о каких операциях по схеме buy-to-let для частного лица говорить не придется.

Другой — оптимистический — сценарий предполагает, что аренда не умрет. Цены продажи продолжат расти быстрее арендных — следовательно, снимать квартиру на каком-то этапе станет выгоднее, чем покупать. Среди купивших жилье по ипотеке наверняка найдутся такие, кто не сможет выплачивать кредит, и леденящие душу истории о том, как человек пять лет выплачивал проценты, а потом оказался в Орехово-Зуево, остудят пыл тех, кто сегодня готов брать кредит на любых условиях. Не забудем и о тысячах молодых провинциалов, которые ежедневно приезжают «покорять Москву» — им, кроме как на рынок аренды, деваться вообще некуда…

В пользу того, что аренда не умрет, говорят и некоторые другие соображения. Несмотря на рассуждения о собственной самобытности, Россия все-таки идет по пути, проложенному другими странами. А снимать жилье — нормальная ситуация во всем мире. Молодые профессионалы очень мобильны и — если получают интересное и высокооплачиваемое место — готовы поехать в другой город и даже в другую страну.

Россия все больше включается в мировую экономику, растет интерес иностранных компаний — и количество людей, снимающих жилплощадь, будет только увеличиваться.

Кроме того, в Москве есть особая категория арендаторов — состоятельные люди, купившие квартиру на стадии строительства и ждущие готовности дома и окончания ремонта. На все это время они снимают жилье, причем его уровень должен соответствовать их социальному статусу.

Практические рекомендации

Получается, что наилучшие перспективы имеют либо самые дорогие, либо самые дешевые квартиры, соответственно, начинающему арендодателю следует выбрать одну из двух стратегий. Преимущество дорогого жилья — максимальная доходность: по оценке Альфии Закировой, руководителя департамента аренды жилой недвижимости компании «Усадьба», арендодатели в этом сегменте стараются держать ставки в районе 1% в месяц, и даже если арендатор торгуется, снижают незначительно — до 0,8–0,9%. Основная масса снимающих — иностранцы, и им нужно жилье в центре либо в районах, расположенных в дуге юго-запад — запад — северо-запад. В квартире обязателен ремонт, причем достаточно высокого класса: на стенах — «накат», качественная сантехника, стеклопакеты, паркет или ламинат, новая мебель.

Высокая доходность — это замечательно, но есть у дорогого рынка и свои недостатки. Прежде всего, чтобы выйти сюда, нужно как минимум $500 000 — именно столько стоит сегодня пристойная квартира. Снимающих в этом сегменте заметно меньше, чем арендодателей, из-за чего среди последних царит жесткая конкуренция. Даже если квартира без недостатков, арендатора можно искать несколько месяцев, а косметический ремонт обязателен после каждой смены жильцов. Кроме того, пристрастия арендаторов меняются, и довольно сильно. Например, еще совсем недавно верхом шика была квартира в сталинском доме на Тверской, а сегодня арендаторов-иностранцев перестают удовлетворять тамошние условия: недостаточное обеспечение безопасности, отсутствие мест для парковки, соседство с нерасселенными коммуналками. Арендодатели продают эти квартиры и покупают жилье в современных «евродомах», иногда с существенными потерями в деньгах.

«Арендаторы дорогих объектов обращают внимание и на такие аспекты, как хороший вид из окна, однородное социальное окружение и т.п.», — замечает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty. Проблема здесь в том, что в Москве довольно активно ведется строительство. Сегодня ваши окна смотрят на уютный скверик, а через полгода на его месте окажется стройка, а еще через год — серая стена нового высотного здания. Чтобы не попасть в подобную передрягу, надо изначально пользоваться услугами компетентного агентства недвижимости, способного и подобрать объект, и в дальнейшем сдавать его в аренду, да еще и выяснить через свои каналы в городской администрации градостроительные планы в районе. Антипод элите — эконом-класс. Квартиры по $450–600 в месяц разлетаются, как горячие пирожки — иногда даже не за день, а за два часа. Арендаторы не привередничают по поводу ремонта, отсутствия мебели и прочих деталей. Но выжать из такого жилья получается не более 0,5–0,6% в месяц. В выборе квартиры для сдачи есть и еще одна проблема — о ней почти всегда забывают. Объект, идеальный для аренды, часто бывает небезупречен с точки зрения перспективы последующей продажи. Объясняется это явление тем, что арендаторы меньше смотрят на состояние дома, его ветхость. Квартира в более старом доме стоит при покупке заметно дешевле, чем в новом, а сдается почти так же — доходность, соответственно, выше. Но лет через пять, когда вы решите выйти из инвестиции (т.е. продать квартиру), может оказаться, что дом совсем превратился в труху. И все выгоды от сдачи будут съедены неудачной продажей.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах