'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Налоговый вычет при покупке недвижимости. Ипотечные кредиты.

Иногда они возвращаются

АЛЛА ЛИБЕРМАН Журнал Building Life №3

Покупка жилья - удовольствие недешевое: тут расходы и на саму покупку, и на ремонт, и на оформление. Казалось бы, помочь тут некому, и уж тем более сомнительно рассчитывать на государство. Однако это не так: при покупке квартиры и выплате процентов по ипотечному кредиту налоговый вычет может снизить ваши расходы.
На самом деле большинство покупателей жилья просто не подозревает о своем праве на налоговый вычет. Многие же из тех, кто про него слышал, ждут, что все произойдет автоматически. К сожалению, никто никому ничего на блюдечке не принесет – действовать надо самостоятельно.

Мифы и реальность

Собираясь впервые выйти на рынок недвижимости в роли покупателя, надо внимательно прочитать главу 23 Налогового кодекса. Она посвящена налогу на доходы физических лиц (который часто по инерции называют подоходным налогом, хотя такого налога нет с 2001 года). Особого внимания заслуживает статья 220, которая рассказывает об имущественных вычетах. Правда, понять все тонкости из текста НК может только профессионал.

Попытаемся изложить суть проблемы человеческим языком. Получение любого вычета означает, что государство по итогам финансового года возвращает уплаченный вами или вашим работодателем налог на доходы физических лиц (частично или полностью).

Каждый год вы обязаны заплатить 13% со всех своих доходов (либо 30% – для нерезидентов, 35% с выигрыша, 9% с дивидендов). Сумма доходов – это налоговая база. Налоговый вычет позволяет эту базу уменьшить, а значит, сократить и сумму налога. Вы вправе вычесть из суммы доходов (облагаемых по ставке 13%) расходы на новое строительство либо покупку на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в них. Таким образом, получить можно только то, что вы сами уже заплатили в виде налога. Если же легального дохода нет, то нет и налога на доходы, а значит, и денег вернуть неоткуда.

«Общий размер имущественного налогового вычета... не может превышать 1 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам», – гласит Налоговый кодекс, глава 23, статья 220.

Из этой цитаты многие делают вывод: налогоплательщик может получить 1 млн рублей, а также вернуть себе все проценты по ипотечному кредиту. Это заблуждение, растиражированное во многих публикациях, превратилось в один из мифов, связанных с налоговым вычетом. К сожалению, вам придется умерить свой аппетит: 1 млн вы вряд ли получите. «Размер налогового вычета – это не та сумма, которую государство возвращает налогоплательщику, а та, на которую уменьшается налоговая база. По ней рассчитывается налог, подлежащий возврату, – объясняет Ирина Давидовская, заместитель директора Палаты налоговых консультантов. – Таким образом, налогоплательщик сможет вернуть себе не 1 млн рублей, а только 13% от этой суммы, то есть 130 000 рублей». Это порядка $4600 по сегодняшнему курсу.

Простой пример: купив квартиру за 3 млн рублей, вы получите вычет в 1 млн рублей. То есть ваши доходы не будут облагаться налогом до того момента, пока не превысят этот миллион. Так что корректно говорить не о получении вычета, а о возврате налога (на Западе это называется tax return).
Одноразовый подарок

Еще один миф: налог можно вернуть только от первой покупки жилья. Кодекс гласит: «Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается». А это значит, что вычет можно получить только один раз, но не имеет значения, впервые вы покупали жилье или нет. Это может быть актуально для тех, кто после первой покупки жилья просто не воспользовался своим правом (например, по незнанию).

Может быть, купленное в провинции жилье стоило меньше 1 млн рублей (например, деревенский дом можно купить за пару тысяч долларов). Затем человек переехал в столицу и через какое-то время купил квартиру и воспользовался вычетом в полном объеме. Таким образом, использовать вычет имеет смысл только в том случае, если по документам жилье стоит не меньше 1 млн рублей. При этом не нужно опасаться лишения права на вычет из-за того, что вы покупали жилье не в первый раз в жизни.

Более того, г-жа Давидовская замечает, что имущественный вычет может быть предоставлен дважды. Это относится к тем, кто уже получил его по закону о подоходном налоге, который действовал до 2001 года, то есть до вступления в силу нынешней главы 23 НК.
Срок годности

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Получить налоговый вычет возможно в течение 3 лет с момента покупки недвижимости. Если же вы не уложились в этот срок, то придется все отложить до следующей покупки. Кстати, при расчете размера вычета за первый год, в течение которого произошла покупка, будет учитываться доход за весь год, а не только за месяцы после оформления сделки. То есть, даже если вы купили квартиру под Новый год, вам вернут налог на доходы физических лиц за весь год (с суммы до 1 млн рублей).

К сожалению, далеко не все в России имеют годовой доход в $35 000 (что эквивалентно 1 млн рублей), и даже те, кто имеет, редко могут его документировать (пресловутые «серые» зарплаты). Но и здесь беспокоиться не стоит. Если весь положенный вычет не удалось «выбрать» за первый год, остаток переносится на будущие налоговые периоды. «Срока годности» у налогового вычета нет: вы будете его получать до тех пор, пока у вас есть доходы, облагаемые по ставке 13%, – хоть до пенсии (для бюджетников такая перспектива существует). Правда, лучше получить свои денежки побыстрее, ведь переносимый на будущие годы остаток будет все больше «проедаться» инфляцией.

Размер вычета, который вы уже получили, индексировать никто не будет. А вот для тех, кто получил только часть вычета, возможен приятный сюрприз. Перспектива кроется в статье 5 НК, по которой законодательные акты, улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу (в отличие от актов, ухудшающих его). И однажды с имущественным вычетом это уже случалось. В 2001 году его сумма была ограничена 600 000 рублей. Но когда ее увеличили до 1 млн, те, кто уже забрал первый «транш» возврата своего налога, получили возможность скорректировать общую сумму вычета с учетом нового лимита. Поэтому нет смысла ждать, когда лимит снова поднимут. А такая корректировка скоро произойдет, к чему подталкивает ценовая динамика. Это подтвердил депутат Государственной Думы Александр Коган, сообщивший BL, что сейчас в Комитете по налогам и бюджету рассматривается поправка в Налоговый кодекс, которая предусматривает увеличение суммы налогового вычета сразу на 50% (до 1,5 млн рублей). Нетрудно подсчитать, что такая поправка позволит каждому налогоплательщику дополнительно вернуть налог на сумму более $2300.

Налоговый вычет предоставляется не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и при вложении денег в новостройку. Здесь тоже есть своя специфика. Изначально вычет давали только после оформления квартиры в собственность, а как известно, от госкомиссии до оформления в собственность проходит не меньше полутора-двух лет. Сейчас от этого отошли, и вычет можно оформлять после подписания акта приема-передачи (в этот момент выдаются ключи).
Ипотека и не только

Больше 130 000 рублей можно вернуть, если прибегнуть только к ипотечному кредиту. Дело в том, что проценты по кредиту не включаются в пресловутый миллион. То есть выплата этих процентов – статья ваших расходов, позволяющая дополнительно увеличить общую сумму вычета. Что еще приятнее, на проценты по кредиту вообще нет лимита. «Налогоплательщик вправе получить 13% общей суммы процентов, выплаченных им по кредиту», – говорит г-жа Давидовская. Естественно, это уменьшает конечную процентную ставку.

Поскольку проценты по кредиту выплачиваются постепенно, то данный вычет можно полностью реализовать только в течение всего срока кредита. Допустим, купив квартиру за $300 000, вы сразу заплатили $100 000, а на $200 000 взяли ипотечный кредит под 12% годовых на 15 лет. При этом банк должен получить $232 000 в виде процентов. По основанию покупки квартиры вы получите свои 13% с миллиона рублей ($4500). Плюс к этому вы будете получать 13% с суммы банковского процента вплоть до окончания срока кредита. При общей сумме процентов $232 000 государство вернет вам за 15 лет $30 000. Заметьте, что это во мно го раз больше, чем возврат налога в результате покупки недвижимости без ипотечного кредита (в данном случае – почти в 7 раз). Всего вы вернете себе налогов на $34 500, а это... почти миллион рублей. Реальная ставка по кредиту окажется не 12%, а 10,5%.

То есть именно ипотека кроет в себе основные выгоды от имущественного вычета. Здесь надо отметить, что кредит может быть и не ипотечным, главное – чтобы он был использован для покупки жилья. Например, для получения кредита можно заложить уже имеющуюся квартиру, картину Петрова-Водкина или фамильное яйцо Фаберже.
Документируйте все расходы

Надо учесть, что для получения имущественного вычета приобретаемое или строящееся жилье должно быть предназначено только для постоянного проживания (за покупку, к примеру, дачи налоговый вычет не положен). В то же время основанием для вычета могут быть расходы на отделку, если квартира куплена с голыми стенами, как все наши новостройки, и это отражено в договоре.

А при новом строительстве жилого дома учитываются все документированные расходы – от разработки проектно-сметной документации, подключения к инженерным сетям до чистовой отделки. Правда, это актуально не для москвичей, а для сельских жителей, которые покупают или строят жилье дешевле, чем за 1 млн рублей.

В налоговой инспекции наверняка попросят показать оригиналы правоустанавливающих документов на жилье. Г-жа Давидовская подчеркивает, что их надо только показать. Никогда не оставляйте оригиналов инспектору – восстанавливатьих очень хлопотно.

вать и при переносе имущественного вычета на следующие периоды (хотя налоговая инспекция и не обязана это делать). По сообщениям прессы, в некоторых инспекциях отказывают в возврате налога после того, как собственник перепродал квартиру. Действия таких инспекций неправомерны, и их можно оспаривать вплоть до суда. С вас даже не имеют права требовать выписку из домовой книги. Место вашего проживания и регистрации не влияет на имущественный вычет. Исключение составляет случай, если вы в течение налогового периода длительное время проживали за границей. Но и в этом случае значение имеет только то, что вы в это время не были налоговым резидентом и не платили налог по ставке 13%. Вернувшись в Россию, вы вправе продолжить получение выплат.
Что делать?

Что же необходимо сделать, чтобы получить имущественный вычет? Купив жилье, сходите в инспекцию за списком необходимых документов. Дождитесь окончания года, соберите по всем своим работам формы НДФЛ-2 (они с этого года новые) и идите подавать заявление (с февраля до конца апреля). Вам понадобятся оригиналы и копии правоустанавливающих документов на квартиру, документов по кредиту, реквизиты банковского счета, куда вам будут переводить деньги.

Деньги можно получать либо через налоговую инспекцию, либо по одному из мест работы. Плюс последнего варианта – вы можете получать деньги в течение всего года, поскольку вам не будут вычитать подоходный налог из зарплаты. Зато если вы поменяете работу – придется собирать документы по второму кругу. В случае с налоговой инспекцией вы получите все сра зу – за истекший год. Прин ципи альной разницы нет – каждый сам решает, что ему удобнее.

Будьте готовы к небольшим сюрпризам: например, с вас могут потребовать доказательства того, что женщина, продавшая вам квартиру... не ваша жена. Для этого вам даже не обязательно быть однофамильцами. Недавно Минфин разослал письмо с разъяснением, что вычет не должен предоставляться, если квартира куплена у ближайшего родственника. По мнению Ирины Давидовской, это тот случай, когда позиция Минфина противоречит Налоговому кодексу. В последнем говорится не о родственниках, а о взаимозависимых лицах. В данном контексте признать их таковыми может только суд, но он этого наверняка не сделает. Коллизия в том, что в настоящее время только Минфину дано право толкования налогового законодательства. А творческое начало у этого ведомства чрезвычайно развито.

Чтобы избежать ошибок и лишних треволнений, проще всего обратиться к налоговому консультанту. Главной проблемой является заполнение налоговой декларации: только инструкция по ее заполнению занимает 36 листов. Обидно будет, если вы не получите свой вычет из-за какой-то технической ошибки. Консультант, услуги которого могут стоить около 1500 рублей, все разложит «по полочкам» применительно к вашему конкретному случаю, а вооружившись знаниями и готовым пакетом документов, можно смело отправляться за своими деньгами.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах