'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Раздел недвижимости после развода.

Недвижимость после развода

НАТАЛИЯ ПАВЛОВА-КАТКОВА Журнал Building Life №4

Чтобы получить в свое законное пользование квартиру, принадлежащую человеку, который еще совсем недавно был совершенно чужим и посторонним, много ума не надо. А надо много чистых и светлых чувств, усиленных маршем Мендельсона и визитом в паспортный стол для подкрепления своего законного права на любовь не только к супругу, но и к его жилплощади путем оформления постоянной регистрации по месту жительства вновь приобретенного члена семьи. Ум потребуется обоим бывшим супругам несколько позже, если дело дойдет до бракоразводного процесса и споров за квадратные метры.
Делитель, делимое, частное

Приумножать добро всегда приятнее, чем его делить. Это аксиома. Какого именно добра удалось больше накопить в период семейных отношений — материального или духовного, становится ясно, если брак дает несовместимую с жизнью трещину и дело неотвратимо катится к разводу. А случается это слишком часто. В прошлом году, например, в Москве распалось 43 000 семей, причем душевная доброта в этих случаях исчезает моментально: почти половина бракоразводных процессов сопровождается шумными скандалами и длительными судебными тяжбами по разделу имущества, прежде всего — недвижимости. Да оно и понятно. Квартира — имущество особо дорогое сердцу и кошельку, да к тому же насущно необходимое для жизни, которая с разводом отнюдь не заканчивается.

Почему-то принято считать, что, находясь в браке, россияне о разводе, а тем более о разделе имущества задумываются редко. Это не укладывается в понятие широты и открытости русской души. Отсюда — негативное отношение к брачным контрактам. На самом деле это лишь иллюзия. Иначе как можно объяснить участившиеся случаи, когда супруг с более высоким уровнем дохода, приобретая квартиру в период брака, оформляет ее в свою единоличную собственность? Очевидно, им движет стремление обезопасить себя в случае развода. Да вот только страховка не сработает. «Это классическая ошибка — считать, что квартира, приобретенная в период брака на имя одного из супругов, является его единоличной собственностью, — поясняет Антон Лелявский, адвокат московской коллегии адвокатов „Князев и партнеры“. — Как гласит статья 34 Семейного кодекса РФ, общим имуществом супругов является все, что было приобретено в период брака за счет общих доходов. А поскольку общими будут все доходы, даже если другой супруг не заработал и копейки, то и квартиру пополам делить придется». К личной, а следовательно, не подлежащей делению, собственности только одного из супругов недвижимость будет относиться лишь в двух случаях — если она приобретена до брака или если получена во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например приватизирована. Это прописано в статье 36 того же кодекса.
На выселках

На первый взгляд, ситуация довольно прозрачна. Недвижимость, которая является совместно нажитым имуществом, при разводе делится в равных долях, а та, которая не попадает в эту категорию, остается у своего владельца. В реальности с неподлежащей разделу недвижимостью все осложняется тем, что кроме права распоряжения квартирой, которое имеется у ее собственника, есть еще право пользования, которым наделены все бывшие члены семьи, зарегистрированные на этой жилплощади. «Рассмотрим такую ситуацию: в период брака супруги проживали совместно, то есть были зарегистрированы на одной площади, — говорит Максим Бородыня, главный юрист бюро недвижимости „Агент 002“. — Потом муж решил приватизировать квартиру на свое имя, а жена при этом отказалась от участия в приватизации. Тогда, как прописано в части 4 статьи 31 Жилищного кодекса, муж может прекратить право собственности, продав квартиру без согласия супруги, но она (а также дети) при этом сохранит право пользования этой квартирой. Если же квартира была, например, куплена мужем до брака, и затем он зарегистрировал в ней свою супругу, то Жилищный кодекс трактует эту ситуацию так. Если муж решит продать эту квартиру, то прекращает право собственности и автоматически прекращает право пользования ею всех членов семьи, которые там зарегистрированы. Иными словами, и жену, и детей просто выставят на улицу».

Правда, для этого всех бывших членов семьи нужно снять с регистрационного учета. Но самостоятельно сотрудники паспортно-визовой службы это сделать не могут. «Дело в том, что сегодня в их распоряжении есть лишь давно написанные Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, — рассказывает Эльвира Дейнека, юрист агентства недвижимости „Триумфальная арка“. — В пункте 4.2 этого документа дается исчерпывающий перечень оснований, при которых гражданин может быть снят с регистрационного учета. А именно: изменение места жительства — на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства; призыв на военную службу; осуждение к лишению свободы; признание в судебном порядке безвестно отсутствующим; смерть; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации; а также выселение из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда. Никаких иных случаев эти правила не предусматривают». Поэтому действовать нужно через суд. Причем если раньше сроки выселения или принудительного снятия с регистрационного учета занимали в среднем год, то сейчас вся процедура укладывается в 2-3 месяца.
Мой адрес — не дом…

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

На улице могут оказаться все бывшие члены семьи, не являющиеся собственниками квартиры. Правда, Жилищный кодекс попытался прикинуться не столь суровым.

«Как говорится все в той же статье 31, если у бывших членов семьи нет иной жилплощади, суд может обязать супруга-собственника предоставить им во временное пользование иное помещение, — добавляет Максим Бородыня. — Однако принципиально это ситуацию не меняет. Как правило, срок временного предоставления жилья ограничивается одним годом, а по истечении этого периода людям все равно придется идти на улицу и бомжевать». Такая же судьба ожидает и несовершеннолетних детей. Раньше органы опеки и попечительства вне зависимости от того, является ли ребенок собственником жилья или просто проживает в нем, отслеживали все ситуации и давали разрешение на совершение сделок с недвижимостью. Сейчас они этого не делают. Они дают разрешение только в том случае, если ребенок является собственником или ему принадлежит доля собственности. Только в этом случае органы опеки и попечительства предоставляют согласие на совершение сделки в Регистрационную палату, без этого разрешения сделку не пропустят. Если же ребенок — не собственник квартиры, то Регистрационная плата без проблем регистрирует такие сделки. Куда идти ребенку — никого не интересует. Это приведет к увеличению количества юных бомжей, которые реально выброшены на улицу.

Как рассказал Алексей Головань, уполномоченный по правам ребенка в городе Москве, в качестве примера можно привести решение Тушинского районного суда, защитившего права собственника — бывшего отца семейства — и лишившего жилья и регистрации женщину с маленьким сыном. После развода отец ребенка выгнал их из квартиры и сменил замки. А свои требования в суде сформулировал так: «На основании части 4 статьи 31 ЖК РФ прошу снять бывшего ребенка и его мать с регистрационного учета; обязать ответчика вернуть ключи от моей квартиры и впредь не претендовать на жилую площадь, собственником которой я являюсь и где проживаю со своей новой семьей, а также не искать возможности проникнуть на территорию моей квартиры с целью нарушения прав на личную жизнь у меня и членов моей семьи». Районный суд удовлетворил этот иск, однако его решение позже было отменено Мосгорсудом. Впрочем, из-за отсутствия четких критериев применения закона предсказать конечный результат этой тяжбы невозможно.

«Эту проблему усиливает статья 6 Жилищного кодекса, — говорит Антон Лелявский. — В ней содержится туманно прописанная, а на самом деле — и вообще противоречивая норма о действии жилищного законодательства во времени». Из нее следует, что Жилищный кодекс имеет обратную силу, что, вообще говоря, нонсенс для законодательства, и может распространяться на жилищные отношения, возникшие до принятия этого закона. В результате получается следующее. Семья распалась несколько лет назад. Один из бывших супругов является собственником квартиры. Согласно предыдущему законодательству, после развода право пользования квартирой у других членов бывшей семьи сохранилось, поэтому до недавнего времени они там проживали. Однако теперь из-за туманной формулировки статьи 6 нынешнего Жилищного кодекса собственники активно инициируют процесс выселения со своей жил площади бывших жен, мужей, детей. И таких судебных процессов сейчас очень много.

По словам Алексея Голованя, в суды уже начали поступать иски с требованиями выселить бывших супругов и их родственников от граждан, разведенных еще в 1990-х годах, а за минувший год к нему дошли 852 обращения, большая часть которых связана с нарушениями жилищных прав детей.
Лучше не бывает

Если лишить права пользования квартирой после развода несобственника по Жилищному кодексу довольно легко, то за долю в изначально не принадлежащей ему собственности бывший супруг побороться может.

«Согласно статье 37 Семейного кодекса, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества, — поясняет адвокат Павел Астахов. — Такая ситуация складывается, когда общие средства или средства другого супруга вкладываются в капитальный ремонт, переоборудование, реконструкцию или иное улучшение имущества, принадлежавшего одному из супругов. Поэтому если вы в период брака произвели какие-либо улучшения в данной квартире, которые значительно увеличивают ее стоимость, вы сможете признать ее совместной и, соответственно, разделить пополам».

Удачные примеры применения этой статьи хоть и немногочисленны, но есть. Правда, свои вложения в недвижимость придется именно доказывать, а не жульничать. Не так давно в Подмосковье произошла такая ситуация. Отец купил взрослому сыну земельный участок. Сын тем временем женился, а папа для него начал строить на этом участке дом. По завершении строительства он зарегистрировал дом (400 кв. м, трехуровневый, с бассейном и прочими прелестями жизни) на сына. А после этого жена сына подала на развод и потребовала половину дома, назвав его совместно нажитым имуществом. Суд первой инстанции признал за ней это право. Однако отец обратился в Московский областной суд, имея на руках доказательную базу о том, что все строительство он вел из своих собственных доходов и ни копейки из бюджета семьи сына на дом не израсходовал. В суд были приглашены свидетели, строители, которые производили работы, представлены все платежные документы. Мособлсуд счел доводы аргументированными и отменил решение суда первой инстанции. Что же касается жены сына, то ей по решению суда выделили 9 кв. м на участке и пристройку к дому размером с крыльцо.
Дружба по контракту

Как бы ни заканчивались процессы супружеских разборок и деления недвижимости, они всегда отнимают много сил, времени и нервов. Поэтому, наверное, самый продвинутый путь — четко прописать условия раздела имущества в случае расторжения брака в брачном договоре.

«В 95% случаев при наличии брачного договора поводов для „квартирных споров“ вообще не возникает, — говорит Максим Бородыня. — Более того, даже если у одной из сторон есть претензии, суды первой инстанции их даже не рассматривают. Они отписывают все в пользу того, кто непосредственно фигурирует в брачном договоре. Если там сказано, что все купленное в период брака на имя одного супруга принадлежит только ему, то такое решение судом и принимается за 2-3 месяца. А если другую сторону решение не устраивает, она может подать кассационную жалобу выше (для Москвы это Мосгорсуд). Суд второй инстанции уже начинает рассматривать это дело по существу». Там сложилась практика ведения таких дел, свои нормативы, законодательная база, которую судья Мосгорсуда в силу более высокой квалификации отслеживает. Как правило, выше суда второй инстанции процесс не поднимается, здесь либо принимается окончательное решение, либо дело направляется в суд низшей инстанции для более досконального рассмотрения. Обжалованию такой приговор может подлежать только в Верховном суде, но поскольку Верховный суд такими делами не занимается, то решение остается окончательным и бесповоротным.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах