'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Покупка квартиры у застройщика. Новостройки.

«Авось» отменяется

ПЕТР ЧЕРНОВ Журнал Building Life №4

Раньше было принято в новую квартиру сначала запускать кошку. Но сегодня все понимают, что само вложение денег в новостройку чревато серьезными рисками: до кошки дело может не дойти. Сегодня безопаснее купить готовую квартиру на вторичном рынке. Однако многие по-прежнему хотят жить в современном красивом доме. Выход из этой дилеммы есть: застраховать можно не только квартиру, но и риск эту квартиру не получить.
Раз, два — и обчелся

Компаний, имеющих лицензии на страхование финансовых рисков, довольно много. Однако наличие лицензии, как выясняется, ничего не значит. По словам Александра Коробова, президента страховой компании «Вотек», заместителя генерального директора страхового общества «СтандартРезерв», в Москве компании, которые реально страхуют сделки на первичном рынке жилой недвижимости, можно пересчитать по пальцам одной руки. А можно ли страховать «нереально»? Оказывается, можно, но об этом чуть позже.

А пока назовем основных игроков: «Стандарт-Резерв» и «Зенит». Так что выбор невелик. Известно, что в ближайшее время к этой команде присоединится еще одна компания. Кроме того, есть вполне серьезная страховая группа «Согаз», однако она страхует сделки только по тем объектам, строительство которых кредитует «Газпромбанк». Есть также компания «Спасские Ворота», но ее активность в данном сегменте страхования сосредоточена сейчас в Северной столице.
Страховой случай

В общем виде страховым случаем считается невозвращение страхователю его средств при невозможности зарегистрировать право собственности. «Если договор страхования составлен правильно, то смысл его должен быть таков: если девелопер не выполняет условия договора по строительству объекта недвижимости, то страховая компания возмещает убытки страхователя», — рассказывает Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости».

Если произошел страховой случай, страхователь сообщает об этом в страховую компанию и решает, что делать дальше — ждать или требовать возврата денег. Договор может быть продлен на необходимый срок. Клиент не вправе требовать от страховщика «индексировать» его потери на основании того, что воображаемая квартира подорожала. «По Гражданскому кодексу, сумма возмещения не может превышать действительной стоимости имущества. В данном контексте имущество — это деньги. Действительная стоимость 100 рублей — это 100 рублей», — говорит Коробов. Естественно, за несколько лет ваши вложения обесценятся, и аналогичную квартиру вы уже не купите, но, по крайней мере, вы не потеряете свои деньги.
Срок

Большинство схем продажи новостроек не обременяют застройщика такими пустяками, как фиксированный срок (исключение — договоры долевого участия, но это пока большая редкость). Однако в страховом договоре срок оговаривается четко. «Срок страхования привязывается к сроку самого риска — строительства дома», — поясняет Сергей Савосин, руководитель центра розничных продаж страховой компании «Цюрих-Русь». Обычно он определяется так: обещанный срок сдачи, плюс полгода на задержку, плюс 1 год на оформление в собственность в Подмосковье или 1,5 года в Москве. Но у каждой компании — своя методика расчета.

Александр Коробов говорит, что после подписания акта приема-передачи риск не получить квартиру в собственность минимален, поэтому «СтандартРезерв» предлагает страховаться именно до этого момента. Но бывают исключения. Например, по словам Бориса Шаронова, начальника отдела страхования недвижимости страхового общества «Зенит», в их компании есть клиент, который застраховал сделку по одному из объектов пресловутого «Мастерка». Причем дом был достроен, в отличие от других, клиент уже провел дорогую отделку, но квартиры в собственность не оформляются. Он продлевает договор, поскольку ему невыгодно отказываться от готовой квартиры.
Купи страховку и спи спокойно

Сколько же стоит страховка? Поразному. Ставки колеблются от 1 до 2,5% в год. Минимальную ставку (1%) предлагает компания «Стандарт-Резерв». Допустим, если дом должен быть сдан через год, можно застраховаться для начала на 2,5 года. Если квартира стоила $200 000, то при ставке 1% вы заплатите за весь срок 2,5%, или $5000 (по словам Коробова, их клиенты как раз обычно платят 2-2,5% за весь срок страхования). Много это или мало? Пока вы будете думать, квартира подорожает на $10 000! Так что решайте быстрее: цены сейчас растут на 5- 7% в месяц. Если серьезно, то при нынешней нервозной обстановке это не такая уж большая плата за ваше спокойствие. «Прежде, чем застрах овать риск, страховая компания не только оценивает застройщика, но и тщательно изучает его документацию, опыт работы на рынке. В интересах страховой компании работать только с надежными застройщиками, поэтому отказ СК может быть тревожным знаком», — считает Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора компании «МИАНАгентство недвижимости».

Подтверждением этих слов может быть пример той же СК «Зенит», которая отказывалась страховать объекты «Социальной инициативы» задолго до ее краха.
Страховка и экспертиза в одном флаконе

Прежде, чем оставлять залог за квартиру, надо пригласить эксперта страховой компании. Экспертиза обычно занимает от 3 до 7 дней в Москве, а в Подмосковье — неделю. При принятии решения учитываются финансовое состояние компании, информация, полученная из неформальных источников — в органах власти, от профессионалов рынка. В «Зените» экспертиза стоит на сегодня 9000 рублей. Но если клиент заключает договор, то эта сумма вычитается из стоимости страховки. По сути, экспертиза оказывается бесплатной, причем независимо от того, сколько раз ее пришлось проводить. Сейчас появилось много «черных списков». Страховщики их изучают, но обо всем имеют собственное мнение. Если компания будет страховать только совершенно безрисковые варианты, то она останется без клиентов. В свою очередь, громкое имя компании не является гарантией от неприятностей. По словам Шаронова, «Зенит» сейчас отказывается страховать сделки по ряду известных компаний, полагая, что они пытаются за счет новых объектов затыкать старые дыры.
Это реально…

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Среди наших граждан бытует мнение, что из страховых компаний крайне трудно что-то выцарапать. В отличие от других страховых продуктов, в данном случае нет необходимости в оценке ущерба при наступлении страхового случая — сумма зафиксирована в договоре. Но происходят ли реально выплаты? Безусловно. В частности, нам подтвердили в компаниях «Стандарт-Резерв» и «Зенит», что уже выплачено несколько возмещений по объектам, которые фигурировали в недавних скандалах с обманутыми вкладчиками.

«Два года назад мы заключали договоры страхования объектов „Стройметресурса“, — рассказывает Коробов. — Тогда ничто не предвещало проблем, все документы были в порядке. Это крупная компания, которая застроила чуть ли не треть Подмосковья. Кстати, они не привлекали частных лиц на нулевом цикле, зато у них возникли неприятности с кредитными ресурсами после банковского кризиса. Сейчас у них большие проблемы. Тем нашим клиентам, которые захотели получить страховое возмещение, мы его выплатили».
…но не у всех

У некоторых страховых компаний договор составлен так, что они могут отказать в выплате. Александр Коробов объясняет, что в полисе должны быть три компонента: «Он должен давать защиту от всех рисков, включать юридическое сопровождение вплоть до представления клиента в суде, ответственность страховщика не должна быть ограничена сроком действия договора». Тонкость последнего момента в том, что судебные препирательства с застройщиком могут затянуться, а срок действия страхового договора тем временем истечет. В этом случае, по ГК, ответственность со страховой компании снимается, если иное не предусмотрено полисом.

Шаронов поясняет, что даже при «правильном» договоре может сложиться ситуация, когда страховщик не обязан возмещать ущерб. Это касается случая признания договораклиента с застройщиком недействительным. Причем это не злой умысел страховщиков, а норма законодательства. Надо сказать, что такие случаи бывают. В качестве примера Шаронов привел ЖК «Звезда России» в Химках. Но это не значит, что страховка не защищает от махинаций со стороны застройщика. А такое, увы, случается, даже когда все документы оформлены верно. В случае явного мошенничества (хищение, двойные продажи) возмещение можно получить только за счет страхования. Даже столичные власти, всячески стремящиеся замять скандалы, заявляют, что будут урегулировать проблемы только по тем объектам, которые продавались на законных основаниях. Остальное — дело прокуратуры и страховых компаний.
При пожаре страховаться поздно

Не обязательно страховаться до вложения денег в новостройку, можно и после. Правда, Шаронов предостерегает от того, чтобы стремиться сэкономить, пытаясь заскочить на подножку поезда, который уже сходит с рельсов: «Мы очень настороженно относимся к желанию застраховать сделку, скажем, через год после ее заключения, — говорит он. — Возможно, появилась какая-то негативная информация, поэтому мы все тщательно проверяем и можем отказать в страховании». Цогоев отмечает, что любая негативная информация по девелоперу или по возводимому им объекту (митинг жильцов расположенных рядом домов, нарушение техники безопасности на строительстве и т.д.) усложняет процесс страхования. «Если дом уже горит, то застраховать его от пожара нельзя, — говорит Коробов. — То же самое и с финансовыми рисками. Обманутым инвесторам страховаться, к сожалению, поздно. Но если идет обычная задержка или даже какой-то объект „завис“, мы вполне можем застраховать риски. Мы не в безвоздушном пространстве находимся и очень внимательно отслеживаем ситуацию. Мы активно работаем и с Департаментом жилищной политики Москвы, и с Министерством строительного комплекса Московской области».

Сейчас многие новостройки можно купить с помощью ипотечного кредита. Формально до оформления квартиры в собственность кредит не является ипотечным, но сути дела это не меняет: часть стоимости жилья оплатит банк. При ипотеке банк потребует страховку. Хотя оплачивать ее придется вам, страхуется только та часть средств, которые проплатил банк. Если строительство заморозят или, не дай бог, случится что похуже, бесполезно требовать от страховой компании вложенных вами денег (начального взноса и внесенных после этого ежемесячных платежей). Поэтому о страховании своей части средств надо позаботиться дополнительно.
Заботливые Застройщики

Помимо «неправильных» договоров страхования финансовых рисков, есть еще и просто фиктивные, причем эта практика до последнего времени была очень распространена. Особенно прославилась в этом плане псевдостраховая компания «Трансгаз» (не путать с компанией «Согаз»!), которая занималась обналичиванием средств в интересах застройщиков и риэлтеров под видом страхования финансовых рисков. «Некоторые застройщики включают в стоимость квартиры сумму страховки, тем самым не оставляя клиенту выбора — пользоваться этой услугой или нет, — говорит Кузнецов. — Обычно в эту страховку вписываются риски, которые в принципе не могут реализоваться. Платежи проводятся через подобранную или учрежденную застройщиком страховую компанию. Отказаться от оплаты этой страховки нельзя».

Вот реальный пример фиктивного договора страхования, который заключила с клиентом одна из крупнейших риэлтерских корпораций Москвы. При цене квартиры $85 000 легально было проведено $70 000. На остальные $15 000 был оформлен полис «карманной» страховой компании, который покрывает один риск: неподписание в течение пяти дней риэлтерской компанией договора уступки права требования после полного перевода средств клиентом. Более того, в приложении поясняется, что этот странный случай должен быть вызван исключительно природными катаклизмами: землетрясение, ураган, наводнение, оползень и, что особенно трогательно, ливень или град. С учетом пятидневного срока до возможного «страхового случая» это ставка в 1500% в годовом исчислении. Естественно, что это только камуфляж обналичивания $15 000. При такой схеме для клиента нет дополнительных рисков.

Важно, чтобы он понимал: страховка отсутствует. А практика показала, что это ясно не всем клиентам: обманутые инвесторы пытались получить возмещение у того же «Трансгаза», но взамен получали резонный отказ — стройка встала не из-за ливня с градом. Распознать такой фиктивный договор очень просто: оплата за него принимается в счет платежа за саму квартиру, а страховая премия имеет фантастические размеры. Не так давно контролирующие органы осознали, что идет массовый уход от налогов и пообещали«тряхнуть» компании, имеющие лицензии на страхование финансовых рисков. Многие из них очень быстро от лицензий отказались. Правда, это не значит, что все они перестали заключать договоры с клиентами.

Не будем заканчивать на этой грустной ноте. Рынок недвижимости становится все более цивилизованным. И такая услуга, как страхование финансовых рисков, безусловно, сделает жизнь покупателя квартиры более спокойной.
Советы будущему страхователю:

1. Выбирайте среди компаний, реально страхующих сделки на первичном рынке;
2. По возможности не вносите залог, пока страховщик не проведет экспертизу (можно лишиться либо залога, либо возможности застраховаться);
3. Если страховщик отказался страховать выбранный вами объект, лучше поискать другой вариант;
4. Любые суммы, не отраженные в основном договоре, не могут быть застрахованы, включая фиктивные страховые полисы;
5. Покупая новостройку в кредит, имейте в виду, что страховка, которую требует банк-кредитор, не защищает вашу часть средств. Их можно застраховать дополнительно;
6. «Серые» схемы продаж (в т.ч. вексельная) не являются препятствием для страхования финансовых рисков, если они находятся в рамках закона;
7. Договор долевого участия не дает полной гарантии возврата средств. Страхование может дать дополнительную защиту.
8. Договор долевого участия не дает полной гарантии возврата средств. Страхование может дать дополнительную защиту.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах