'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Вся информация о рынке недвижимости в Петербурге.

Строить станет проще

Илья Терентьев Building business №1

Федеральные власти, похоже, решили всерьез заняться реализацией буксовавшего до сих пор национального проекта «Доступное жилье — гражданам России». Активная работа законодателей в этом направлении под постоянным контролем первого вицепремьера Дмитрия Медведева привела к появлению серьезных изменений в Градостроительном и Земельном кодексах. Несмотря на высказывания скептиков о формальности этих изменений, для девелоперов появились первые предпосылки упрощения работы на строительном и земельном рынках.

Как показывает опыт западных стран, дефицит жилья и запредельные цены на него — существенный минус для партии власти на будущих президентских выборах. Для формирования надежного электората необходимо гарантировать избирателям доступное жилье или хотя бы дать понять, что они его вскоре получат. Так было в США после Второй мировой войны, когда демобилизованные военные, не имеющие жилья, выражали недовольство сложившейся ситуацией. Тогда американские власти решили проблему с жильем малоэтажной застройкой картофельных полей. Российский Президент Владимир Путин также дал понять, что намерен в кратчайшие сроки решить жилищную проблему.
Главный парадокс

На протяжении всей истории России земельный вопрос был одним из самых болезненных. И сейчас власть все не может понять, почему не строится жилье, когда в России миллионы гектаров просто бесхозны. Более полутора лет строители пытались доказать, что самой существенной преградой на пути реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» стала сложность согласований строительной документации и получение земли. Так называемые административные преграды стали практически непреодолимы, причем не только в Москве, но уже и в других регионах. Так, чтобы выйти на площадку для возведения обычного жилого дома по стандартному проекту, требуется от полугода в Иркутске до трехчетырех лет в Москве. Как результат, на рынке значительно сократилось предложение нового коммерческого жилья, не говоря уже о социальном. Примерно то же произошло со стоимостью жилья и в других крупных городах страны. Как следствие, рынок продолжал фиксировать рекорды стоимости квадратного метра и отсутствие предложения нового жилья, а эксперты стали поговаривать о провале программы «Доступное жилье».

Летом прошлого года федеральные власти, осознав, что их планы по удвоению ежегодного строительства жилья в стране под угрозой, тем более в преддверии будущих выборов, признали ситуацию неприемлемой и начали решать вопрос.

Для того чтобы решить жилищный вопрос в России, необходимо построить 1 569,8 млн кв. м жилья, то есть увеличить жилищный фонд на 46,1%. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» рассчитан на 6 лет. Он включает подготовительный (2005), первый (2006-2007) и второй этапы (2008-2010). В 2006 году для успешной реализации проекта необходимо было построить 50,8 млн кв. м жилья, однако на конец 2006 года было введено около 25 млн кв. м. жилья. Всего к концу года было построено не больше 35 млн кв. м. К 2010 году по программе «Жилище» в стране должно ежегодно строиться 80 млн кв. м жилья.

К концу лета началась резкая активизация ресурсов. Так, нескольким комитетам Госдумы в короткие сроки было поручено разработатьпоправки в целый ряд законов для ускорения реализации нацпроекта. А осенью первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев четко дал понять, что федеральные власти собираются бороться с «административными барьерами, затягивающими сроки возведения объектов и предоставления земельных участков для строительства». В результате уже в середине сентября был принят в первом чтении Закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты». Его появление вызвало большой резонанс на рынке: многие ждали, что федеральные власти наконец-то наведут порядок в строительной отрасли.
Меньше согласований

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Подписанный президентом в декабре прошлого года закон направлен на внесение изменений и дополнений сразу в несколько федеральных законов (порядка 35), которые, в свою очередь, вносят изменения и дополнения в сотни других подзаконных нормативных актов. Каждому законодательному акту, в который вносятся изменения, в документе посвящена отдельная статья. Любопытно, что все изменения направлены на уточнение контрольных и надзорных полномочий государственных органов в области капитального строительства и земельных отношений.

Одним из основных пунктов нового закона стало упрощение процедуры согласования предпроектной документации и прохождения экспертиз. «Закон существенно сокращает сроки согласования проектной документации и порядок надзора за строительством. Если ранее существовало несколько согласующих органов (пожарники, СЭС, экологи, природоохранное ведомство и т. д.), то с вступлением в силу настоящего закона все функции и полномочия по утверждению проектной документации сосредоточены в одном органе — “Государственной экспертизе проектов”», — констатирует генеральный директор «МИАН-Девелопмент» Анатолий Морозов. Этот же орган одновременно осуществляет надзор за соблюдением соответствующих норм и правил по всем разделам проектной документации. «Сегодня заявленный срок прохождения документации через Государственную экспертизу составляет максимум три месяца. Тогда как ранее с учетом всех утверждений в различных инстанциях достигал4-5 месяцев», — радуется Морозов.

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев считает, что совокупные затраты застройщиков в связи с вступлением в силу этого закона по согласованиям и разрешениям должны снизиться на треть. «В среднем на проведение экспертизы раньше уходил год, а то и более, особенно в “лакомых” местах. Сейчас мы вправе рассчитывать, что подобного рода экспертизы будут проводиться за несколько месяцев». Ему вторит и один из разработчиков закона, председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум: «С введением этих норм сроки подготовки проектной документации сократятся на 60%». Однако участники рынка более скромны в своих оценках. Как считает начальник информационно-аналитического управления ГК «Вашъ Финансовый Попечитель» (крупный земельный собственник в Подмосковье) Анатолий Федоренко, «если поправки к законам заработают, то срок оформления документации должен сократиться примерно на 2 месяца — с 12-14 месяцев до 10-12».
Без аукциона
Одноэтажная Америка

После завершения Второй мировой войны в США возник острый дефицит жилья — с фронта вернулись миллионы солдат, которых необходимо было расквартировать. Местные власти решили проблему путем массовой застройки картофельных полей малоэтажным жильем. За десять послевоенных лет правительство США выделило миллиарды долларов на финансирование этого проекта. В годы войны в рамках так называемого Билля о правах ветеранов была принята специальная программа о льготном кредитовании на строительство для них жилья, охватывавшая, по сути, более 10 млн человек. В результате количество домов на одну семью увеличивалось с 114 тыс. в 1944 году до 1 млн 183 тыс. в 1948-м, а в 1950-м достигло 1,692 млн. После войны возникла также тенденция к появлению крупных строительных компаний по примеру Abraham Levitt & Sons, которые организовали массовое производство дешевых малогабаритных домов с жилой площадью около 70 кв. м. Планировка была столь проста, что строители сдавали «под ключ» 36 домов в день. Они были доступны для представителей среднего класса: первая выплата при покупке составляла $100, далее $60 в месяц выплачивалось по ипотеке. Помогло и развитие транспортной сети. В результате к 1990 году 45% населения страны проживало в пригородах крупных городов.

Еще одним существенным дополнением к существующему законодательству стало разрешение осваивать крупные проекты на месте ветхого жилья без участия в аукционе. Так, согласно новому закону, земельный участок предоставляется в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в случае, если до 30 декабря 2004 года получено хотя бы одно согласование, предусмотренное федеральными законами для утверждения акта выбора земельного участка. В связи с тем, что в 2005 году были введены обязательные земельные аукционы, таких участков может быть очень много и они сейчас просто заморожены. «Есть люди, которые потратили деньги на процедуру выбора, а в 2005 году были введены обязательные торги, и эти люди остались ни с чем. Безусловно, этот закон для них, — говорит руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” компании Vegas-Lex Юрий Борисенко. — Но в то же время, теперь ничего не стоит избежать конкурса. Подписываешь документ задним числом — и налицо основание на приобретение участка без конкурса». По словам многих юристов, очень сложно доказать, что согласование было получено вчера, а не два года назад, и наоборот. Таким образом, прогнозируется создание целого сектора рынка по продаже документации на выбор участков с согласованиями, составленными до 2005 года, и масса судебных исков (особенно в Москве) по принуждению администрации передать участки под застройку без конкурсов. «В краткосрочной перспективе закон приведет к определенному увеличению объема строительства за счет площадок, в отношении которых отменен аукционный порядок их предоставления», — уверен председатель совета директоров холдинга «Миэль-Недвижимость» Григорий Куликов.
Земля стала доступнее

Но одним из самых перспективных нововведений стало упрощение вовлечения в оборот загородной земли. Хотя от 232-го закона в этой области ждали гораздо большего, а именно создания прозрачных условий работы на рынке, новый документ — это первый шаг к формированию цивилизованного рынка. Так, закон предписал передачу всех неиспользуемых федеральных земель (за исключением территорий НИИ, РАН и др. академий) субъектам федерации под застройку жильем. В данном случае речь идет только о землях сельскохозяйственного назначения, которые пригодны для строительства. По словам разработчиков документа, таких земель только в Подмосковье, в том числе и ближайшем, насчитывается более 40 000-50 000 га. В основном это военные земли. В целом по стране эти территории исчисляются миллионами гектаров. До конца года такие земли должны быть выделены в лоты и выставлены на аукционы. Еще одним приятным сюрпризом стало то, что теперь при включении сельхозземли в черту поселения не надо осуществлять ее перевод из категории сельхозугодий в категорию земли поселений. Это происходит автоматически при включении земли в черту поселения. Решение об этом принимает губернатор (более подробно — в интервью Мартина Шаккума).

До принятия в силу нового закона строительство на землях сельхозназначения не было разрешено. Для начала строительства требовалось изменение категории или разрешенного использования земли. На изменение категории требовалось от $1200 до $2000 (в зависимости от района) в перерасчете на 1 сотку, а временные затраты составляли от одного года до четырех лет. Изменение разрешенного использования назначения под дачное строительство, садоводство с правом возведения жилых домов требует $300-$800 и от трех до восьми месяцев. В результате получается, что срок реализации проекта можно сократить от полугода до полутора лет — именно столько занимает процедура перевода земли. Правда, процедура получения разрешения на включение определенного участка в черту поселений также занимает время, но, как правило, не превышает полугода.

«В связи с введением нового закона сроки и стоимость приведения участков в пригодный для развития вид сократятся, что позволит увеличить темпы и объемы строительства. Кроме того, согласно новому закону, строительство станет возможным и на сельхозземлях при включении их в состав населенного пункта. Единственным препятствием на пути девелопера будет местная администрация, согласие которой потребуется в начале«, — говорит генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. То есть, трактуя закон,получается, что губернатор дает свое согласие на включение участка в состав населенного пункта уже после окончания строительства. Возникает вопрос: может ли он отказать и что в этом случае делать застройщику, когда дом уже построен? Но в данном случае действует все то же простое правило — тем, кто не имеет правах рекламы знакомств, вряд ли удастся пролоббировать свой проект, но для тех, кто уже имеет определенные связи, процедура получения земли и ее перевод станут дешевле и проще. Первый опыт строительства на сельхозземле сейчас демонстрирует компания Coalco в проекте «Большое Домодедово».

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах