'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Все о кредитах

У кого кредиты дешевле?

Наталья Кузнецова Building business №9

Cтавки по кредитам в девелоперские проекты за последнее время снизились до 10-12% в валюте, а сроки предоставления займов увеличились до 10 лет. При этом российские банки стали давать деньги на этапе получения разрешения на строительство, а иностранные — предлагают рефинансирование кредитов, которое дает снижение ставок еще на 3-4%. Несмотря на то, что эти схемы пока предлагаются далеко не всеми банками, у девелоперов появилась реальная возможность выбрать более дешевый кредит и получить «длинные» деньги. Чьи кредитные схемы лучше?
Чем дешевле, тем лучше

Большинство консультантов в области недвижимости считают, что преимущества западных кредитов при реализации девелоперских проектов очевидны: низкий процент, долгий срок кредитования (иногда более 20 лет) и, что не менее важно, наличие кредитной линии. «Хотя получить кредит в западном банке сложнее из-за жестких требований к отбору проектов, российские банки пока не могут конкурировать с западными», — говорит Иван Вашурин, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank. По словам Азамата Кумыкова, заместителя директора департамента инвестиций компании Colliers International, недавно появившиеся на столичном рынке проектного и инвестиционного финансирования крупные международные игроки, такие как Hypo Real Estate International, Euro Hypo, Aarea, вносят большой вклад в повышение прозрачности рынка. «Чем ниже будут арендные ставки, тем больше проектов появится на рынке и тем длиннее будут периоды амортизации», — говорит Кумыков. Дэвид О?Хара, генеральный директор DTZ Zadelhoff Tie Leung, убежден, что кредитование в иностранных банках — недешевое удовольствие. Стоимость юридического сопровождения транзакции (due diligence), экспертизы проекта (оценка залога, гарантий, строительная экспертиза) и вознаграждение для банка (bank fees) могут составлять от 0,5 до 1,5% от займа. Российские банки это делают собственными силами. Светлана Баталова, руководитель отдела консалтинга компании Praedium, полагает, что когда банк кредитует крупные проекты — с ценой в несколько миллионов долларов — стоимость кредитов в иностранных и российских банках может быть сопоставима, но при больших кредитах — на несколько десятков миллионов долларов — занимать в иностранных банках значительно дешевле.

Низкие ставки, предлагаемые иностранными банками девелоперам, часто компенсируются их участием во вновь создаваемых проектах. По словам Игоря Дубоносова, генерального директора департамента корпоративного и инвестиционного бизнеса «Банка Москвы», в противном случае банку не имеет смысла рисковать. При этом каждый девелоперский проект, как подчеркивает Игорь Дубоносов, уникален, и условия, о которых договариваются заемщик и кредитор, каждый раз индивидуальны. Но в условия кредитной сделки, как правило, встраивается механизм получения банком части инвестиционного дохода (повышенная процентная ставка, комиссионный доход за организацию финансирования и т.д.).
Проектное финансирование по-русски

Практически ни один крупный девелоперский проект не может быть осуществлен без проектного финансирования. При таком финансировании залогом является сам строящийся объект. А пока его нет, минимальный пакет обеспечения должен состоять из акций специально зарегистрированной девелопером компании — SPV (special project vehicle), подготовленного к залогу участка и имущественных (или инвестиционных) прав на возводимые площади. При этом права на аренду земельного участка должны быть выкуплены на срок не меньше 25 лет. Если право аренды составляет 3 года (а столичные власти в последнее время на больший срок аренду земли, как правило, не оформляют), банк не возьмет такой залог.

Так, Сбербанк отказывался взять в залог права аренды на земельный участок у компании «СХолдинг» только из-за того, что они были краткосрочными, но в итоге предложил другую схему кредитования.

Готовый объект банк сразу берет в залог и снижает ставку, потому что для кредитора не только уменьшаются риски (см. таблицу), но и появляется залог, который может стать источником дохода. «Пока объект не построен, банк, включившийся в кредитование, принимает на себя все риски, — говорит Игорь Дубоносов. — И если проект не имеет успеха, банк остается ни с чем».

Самые крупные российские банки готовы продавать свои ресурсы на условиях, близких к условиям крупных банков Европы, специализирующихся на финансировании недвижимости. Так, по предварительным договоренностям, «Газпромбанк» и «Росевробанк» выдадут «РосЕвроДевелопменту» 15 млрд рублей в течение 10 лет для строительства IT-технопарка в новосибирском Академгородке. Еще два года назад максимальный срок для первоклассного заемщика-девелопера не превышал 5 лет. При этом строительство самого крупного в азиатской части технопарка запланировано на 36 месяцев.

Первоначальная кредитная ставка — 10% в валюте, затем, когда объект построят, он будет заложен банку, и стоимость кредита снизится до 8% в валюте. Выплата процентов или амортизация кредита, возможно, будет происходить из расчета предоставления кредита на 20 лет. Организатор проектного финансирования эти данные не разглашает.

Напомним, «РосЕвроДевелопмент» недавно выиграл конкурс на проектирование, строительство и управление IT-технопарком (160 000 кв. м), конгресс-центром (85 000 кв. м) и жилым микрорайоном (380 000 кв. м) в Академгородке в Новосибирске. В настоящее время девелопер ведет переговоры с рядом банков и «якорными» арендаторами, крупными международными компаниями, которые заинтересованы в проекте. Власти на этот амбициозный проект выделяют 2 млрд рублей, а 30% его стоимости девелопер оплачивает из собственных средств. Эти средства тратятся на изыскательские работы, подготовку проектной документации. Кроме того, даже при наличии хорошей кредитной истории у заемщика банки, кредитующие такие проекты, не подпишут кредитный договор, если заемщик не внес собственные деньги.
Процедура получения проектного финансирования под девелоперский проект

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Банк исследует как бюджетные показатели проекта, так и источники погашения кредита. Кроме того, оценивается сам проект, ставки аренды, затраты, тенденции развития рынка. Самое важное для кредитора не залог недвижимости, а уровень профессионализма участников проекта — консультантов, генподрядчиков, проджектменеджеров и т.д. После этого выносится решение кредитного комитета. Весь процесс занимает 2-4 недели, но иногда бывают и значительные задержки, например, как при решении о выделении денег на строительство гостиницы «Москва» Сбербанком.

При этом девелопер не предусматривает дополнительных преференций для заемщиков. «Доход от сдачи в аренду построенного объекта получаем мы, — говорит Олег Михалев, финансовый директор компании ‘РосЕвроДевелопмент’. — Банки — только проценты по кредиту». Западные банки, как правило, секьюритизируют такие кредиты в ипотечные облигации — CMBS (commercial mortgage-backed securities) — и тем самым получают выпадающие доходы от снижения ставки по кредиту. Подобные сделки будут происходить и с участием российских банков.

Дэниел Рено, начальник управления по корпоративным финансам компании Multinational Logistics Partnership (MLP, «Международное логистическое партнерство», объем инвестиций в России — $300 млн), считает, что сделка «РосЕвроДевелопмента» для России скорее исключение, чем правило. Возможно, у этой компании и «Газпромбанка» особые отношения.

Однако 2 года назад, когда банки сокращали свои кредитные портфели из-за кризиса на межбанковском рынке, а сами ставки взлетели до 18% в валюте, крупные девелоперы могли получить проектное финансирование под 10% в валюте. Так, компания «Миракс-Сити», созданная корпорацией Mirax Group для строительства делового комплекса «Федерация», получила от «Внешторгбанка» кредит в $250 млн сроком на 5 лет. Впрочем, как и новосибирский технопарк, этот проект имеет национальную значимость и является особенным (в том числе и потому, что «Федерация» должна стать одним из самых высоких зданий Европы — 448 м со шпилем). Тем не менее, банк рассчитал и хеджировал все возможные риски.
Три ограничения проектного финансирования

В финансировании каждого проекта существует три основных ограничения: лимит на один проект (25% капитала банка в российской юрисдикции); объем денежного потока, который будет направлен на выплату суммы основного долга и процентов (коэффициент обслуживания долга — не менее 1,2); рыночная стоимость активов, предлагаемых в обеспечение, — 30% средств девелопера, стоимость ипотеки земли, договор аренды в строящемся объекте.

«Эта ставка останется неизменной на весь срок действия кредитного договора. По тем временам она и так была низкой», — говорит Павел Косов, вице-президент ВТБ. В качестве платы за риски проектного финансирования ВТБ получит 65 000 кв. м площадей в башне «Федерация» (при общей площади 423 000 кв. м) по ценам ниже рыночных. Кроме того, банк добился внесения изменений в устав «Миракс-Сити», которые позволяют ему контролировать все сделки (в том числе и выбор генподрядчика), и стал членом совета директоров компании с правом вето. Таким образом, ВТБ обеспечивает дополнительный контроль над деятельностью своего партнера. «О доле в бизнесе с Mirax Group мы никогда не разговаривали. Мы — банк, и заниматься другим бизнесом не будем», — говорит Косов. Закладная по этому кредиту может пойти в пул закладных для обеспечения выпуска ипотечных облигаций — CMBS, что обеспечит банку дополнительные доходы. Как сообщил BB Павел Косов, ВТБ рассматривает возможность размещения CMBS, в том числе и на международных рынках.

Доходность проектов, осуществляемых на принципах проектного финансирования, зависит от рисков и может колебаться, по оценке Игоря Дубоносова, в диапазоне от 10 до 80%. Однако не все банки осуществляют проектное финансирование, сопровождая сделку всякого рода дополнительными условиями: покупкой площадей по демпинговым ценам, доходами от аренды построенного объекта, долями в новом бизнесе или иными способами. Так, по словам Дмитрия Гаркуши, генерального директора компании «ДекМос», Сбербанк, являясь основным кредитором строительства гостиницы «Москва», в новом отеле просит сдать в аренду по рыночным ценам всего 200 кв. м, чтобы разместить сберкассу и банкоматы. На проект первого в Москве отеля класса «пять звезд де люкс» площадью около 140 000 кв. м стоимостью около $800 млн самый крупный российский банк выделяет $600 млн. Срок кредитного договора — 10 лет, кредитная ставка — в среднем около 12% годовых в валюте до готовности объекта, после она составит 10%. До 30% средств привлечет американская компания Decorum Corp., а девелопером проекта выступит «ДекМос». «Сегодня Сбербанк — единственный банк в России, который, не привлекая другие банки, может выделить $600 млн. Я считаю, что это самый профессиональный банк», — говорит Дмитрий Гаркуша.
Иностранцы не хотят демпинговать

Сбербанк — единственный банк в России, который, не привлекая другие банки, может выделить $600 млнФото: Илья Пешель

«Что касается условий иностранных банков, то они примерно одинаковые у всех, — говорит Дэниел Рено. — Кредит выдается на срок от 5 до 10 лет (в среднем на 6-8 лет). Срок амортизации кредита — 19-25 лет, сумма кредита — до 70% от стоимости проекта, если финансирование начинается на стадии строительства. Если кредит выдается на условиях рефинансирования, то есть под залог недвижимости, то сумма кредита составляет 70-75%. Ставка на стадии строительства — LIBOR+ от 3,5 до 5,5%, на стадии рефинансирования — LIBOR+ от 3 до 4,2%«.

Однако помимо ставок и комиссионных в проектном финансировании для кредиторов существует и возможность получения дохода через приобретение долей. Крупные европейские банки, специализирующиеся на инвестициях в коммерческую недвижимость, такие как Hypo Real Estate, Euro Hypo, Aarea, не используют такие схемы в проектном финансировании, так работают инвестиционные банки.

«Европейский банк реконструкции и развития», объявивший о намерении инвестировать €24 млн в строительство сети отелей эконом-класса Ibis в России, по данным портала RealEstate.Ru, предусмотрел приобретение 20-процентной доли в СП стоимостью €4 млн. Хотельер Accor Group и девелопер «ТэмпСтройСистем» получат в СП по 40%.

По словам Вадима Ульченко, главы российского представительства Euro Hypo, этот банк работает только на процентах и комиссионных. То же говорят и клиенты Hypo Real Estate.

Для получения проектного финансирования в зарубежном банке потребуют оценки обеспечения и гарантий международной оценочной или аудиторской компанией. Это относится и к строительной экспертизе. А сам заемщик должен подготовить финансовую документацию в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). Если посчитать стоимость всех этих услуг, то стоимость кредита в зарубежном банке, как утверждают в Сбербанке, будет сопоставима со стоимостью кредитов в крупных российских банках. В российских банках строительную и залоговую экспертизы делают собственными силами и не требуют МСФО.

Впрочем, в настоящее время на стадии строительства в России, как сообщили BB в MLP, готов финансировать только Hypo Real Estate. Вадим Ульченко опровергает информацию представителя «Международного логистического партнерства» и говорит, что Euro Hypo также готовит сделки по схеме проектного финансирования: «Для этого мы и пришли в Россию. Просто мы это сделали на два года позднее, чем Hypo Real Estate, но мы работаем абсолютнов одной ценовой нише».

К настоящему времени этот европейский банк, специализирующийся на финансировании проектов недвижимости по всему миру, провел две сделки на общую сумму $260 млн. Первые $130 млн были предоставлены Capital Partners и Lone Star Ventures для рефинансирования затрат по строительству логистического парка «Пушкино», вторая сделка была проведена с «Капитал Груп», также на сумму $130 млн, для рефинансирования затрат по строительству бизнес-центра «Капитал плаза» на Лесной улице. Третья аналогичная сделка подписана в конце августа, но стороны решили анонсировать ее позднее.
Основные условия проектного финансирования в отечественных и российских банках
Банки Кредитная ставка на этапе строительства, % Кредитная ставка на этапе рефинансирования, % Срок кредитования Период амортизации кредита Дополнительные условия
Российские 10-12 8-10 5-10 лет 10 лет Продажа части площадей по ценам ниже рыночных. Эти условия банки применяют, когда ставки по кредиту ниже рыночных
Зарубежные 10-11 5-8 6-15 лет До 20 лет Инвестиционные банки приобретают доли в новом бизнес

Главными преимуществами рефинансирования являются возможность погасить кредит, полученный на строительство, и высвободить часть собственного капитала, инвестированного в строительство объекта.

Hypo Real Estate заключил уже два договора проектного финансирования с MLP на $300 млн. В первой декаде августа был подписан договор по строительству складского комплекса класса А площадью 185 000 кв. м в Ленинградской области в районе Уткиной заводи на сумму около $150 млн. Проект, по словам г-на Рено, уже финансируется банком. По условиям первой сделки девелопер получил заем, также в $150 млн, для того, чтобы достроить складской терминал в Подмосковье. Строительство логистического комплекса площадью 200 000 кв. м началось еще в прошлом году на 13-м км Ленинградского шоссе на участке площадью 42 га. В ближайших планах MLP — строительство логистического парка в Новосибирской области площадью 100 000 кв. м. Еще полгода назад считалось, что иностранные банки не станут «играть» в проектное финансирование — слишком рискованно. И если первые сделки были заключены с иностранными компаниями, то последующие будут совершаться и с российскими, в том числе и за пределами Москвы, в регионах.

В MLP считают, что условия у иностранных банков лучше, чем у российских: сроки, в течение которых можно платить проценты (амортизационный период), больше, чем в российских банках, они могут доходить до 30 лет.

«В ситуации резкого роста стоимости строительства и снижения рентабельности бизнеса привлекать займы от западных банков, где ставки существенно ниже российских (на 2-3%), а сроки кредитования — ‘длиннее’, выгоднее, — говорит Владимир Фролов, директор инвестиционного департамента группы компаний ‘Эспро’. — Правда, привлекать такие займы технически намного сложнее, для этого требуется большой опыт работы по взаимодействию с западными банками».

Дэниел Рено, имеющий опыт работы в нескольких иностранных банках, говорит, что эти условия соблюсти несложно, если у компании правильная инвестиционная структура, финансовая отчетность построена по международным принципам, проект рентабелен и состав акционеров вызывает доверие у банка.

Сбербанк конструирует стройсберкассы

Когда заемщик не может получить деньги в рамках проектного финансирования, хороший банк предлагает ему другую кредитную схему. Так, в настоящее время, когда права на аренду земельного участка в Москве ограничиваются сроком до 3 лет, кредитор такие краткосрочные права оценивает как некачественный залог, так как готов брать в залог только выкупленные права на аренду сроком от 25 лет. В такой ситуации банк может предложить заложить инвестиционные права на будущий объект недвижимости.

О такой сделке договариваются Сбербанк и девелоперская компания «СХолдинг» для финансирования строительства жилого дома бизнес-класса в Южном административном округе, по Восточной улице, д. 9. Площадь объекта составляет около 11 000 кв. м, а площадь земельного участка — 2730 кв. м. Для этого Сбербанк разработал схему целевого фондирования кредита. Ее суть заключается в следующем: девелопер вносит 20% собственных средств, инвестиционные права на строящийся объект, заключает договор резервирования квартир с их покупателями. Затем на основании договора резервирования банк открывает накопительные счета будущим собственникам квартир. Проценты на эти деньги не начисляются. Подобный способ аккумулирования денег для приобретения квартир является альтернативой ипотеке и очень похож на стройсберкассы в Германии. От того, сколько денег аккумулируется на счетах будущих владельцев квартир, и зависит ставка по кредиту. Она может быть даже снижена вдвое. В настоящее время, по словам Светланы Илясовой, начальника финансового отдела компании «СХолдинг», все эти условия, как и сумма кредита, являются предметом переговоров.

Кредитная ставка, по утверждению Илясовой, будет в пределах 14-16% годовых в рублях. Стоимость залога инвестиционных прав оценивается в 0,6-0,7% от рыночной стоимости квадратного метра. Оценка залога производится банком с учетом бизнес-плана девелопера. В это время средства инвесторов будут находиться на счетах банка, и девелопер не получит их в свое распоряжение до полной готовности объекта. После окончания строительства девелопер заключает с покупателем договор купли-продажи и получает деньги с его накопительного счета. Таким образом, банк гарантирует сохранность средств покупателей квартир.

«Эта кредитная схема только формируется, и появилась она после внесения поправок в закон ‘ 214 „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости’. При этом большинство банков отказывается кредитовать девелоперов под залог инвестиционных прав», — говорит Светлана Илясова.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах