'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Все про ипотеку.

Ипотека нетто

СЕРГЕЙ НЕЧАЕВ Журнал Building Life №3

Первоначальный взнос и процентная ставка выплат по ипотечному кредиту – это еще не все плате- жи, которые ждут заемщика. Очень часто к долгам прибавляется своеобразный «кот в мешке» в виде дополнительных комиссий, которые существенно увеличивают стоимость приобретаемой по ипотеке квартиры.
Кредит еще не получен, а платежи уже начались

Любой банк прежде, чем выдать кредит, обязательно потребует от потенциального заемщика заявление о предоставлении ипотечного кредита, подкрепленное пакетом документов, необходимых для анализа его платежеспособности. Заявление рассматривается довольно долго – в большинстве случаев это занимает 14 дней (стандартный срок). Так работают «Райффайзенбанк», «Внешторгбанк», «Междуна род ный Московский банк», «Газ пром банк» и многие дру гие. В «Между народном Промышленном банке» срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче ипотечного кредита составляет 1 месяц.

Однако время – еще не все, что предстоит преодолеть. Подавляющее большинство банков за рассмотрение заявления о предоставлении кредита берет комиссию: анализ платежеспособности – кропотливая работа по проверке соискателя, а любая работа должна оплачиваться, причем вне зависимости от того, положительным будет ответ или отрицательным. В разных банках величина этой комиссии различна. В большинстве случаев она составляет $40– 60: где-то это будет 1000 рублей («Уралсиб», «ФОРА-банк»), где-то – 1200 рублей («Московское ипотечное агентство»), где-то – 1500 рублей («Газпромбанк»), а где-то (например, в банке «Петрокоммерц») – может доходить и до 3000 рублей.

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Но вот, наконец, уведомление о решении кредитного комитета банка получено. Если это решение отрицательное, можно расслабиться и постараться забыть о потерянном времени и деньгах (тут важно отметить, что даже если положительное решение банком принято не будет, плату за рассмотрение заявления практически никто не возвращает). Если же решение положительное, следует как можно быстрее определиться с выбором квартиры и заключить кредитный договор. Это очень важно, так как долго «зевать» здесь никому не дадут: решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно лишь в течение трех месяцев. Если за этот срок не удастся оформить сделку, вопрос о кредитовании будет рассматриваться банком повторно, а следовательно, снова придется тратить время на сбор тех же самых «бумажек» и платить 1000–1200, а то и 3000 рублей.
Дополнительные платежи продолжаются
После рассмотрения банком заявления и принятия по нему положительного решения заемщика ждут новые дополнительные платежи, которые можно подразделить на банковские и небанковские. К первым, помимо комиссии за рассмотрение заявления, обычно относятся:

* проверка документов – примерно $100;
* ведение сделки при покупке квартиры в новостройке – 1% суммы кредита (но не более $1000);
* аренда индивидуального банковского сейфа – $50–60;
* открытие ссудного счета – примерно 0,5–1% суммы кредита;
* ведение ссудного счета – около 1% ежемесячного платежа или 1,8% суммы кредита единовременно;
* конвертация, обналичивание – 0,1–0,5% суммы кредита;
* регистрация сделки – $200–300.

Понятно, что у разных банков набор и размеры этих комиссий различны, но в целом они вписываются в вышеназванные пределы. Впрочем, это не все. Заемщику предстоят еще и небанковские траты.

Прежде всего, при покупке квартиры в новостройке заплатить придется за строительный аудит (банк, выдающий кредит, имеет право сомневаться в отношении застройщика). Подобный аудит может стоить $150–300.

Во-вторых – за оценку рыночной стоимости приобретаемой квартиры (это нужно банку для оценки соответствия залога выдаваемой сумме). Стоимость услуг оценщика в Москве составляет ориентировочно 3500 рублей, в Московской области – 4500 рублей. Если указанная оценщиком рыночная стоимость квартиры окажется меньше, чем сумма кредита, банк откажет в займе.

Не следует забывать и про страховку, которая иногда составляет до 2% суммы кредита (это зависит от состояния жилья, возраста и здоровья заемщика). Причем страховку предложено будет оформить не там, где удобно заемщику, а только в тех компаниях, с которыми сотрудничает банк. Ее сумма рассчитывается ежегодно, но первый платеж обычно вносится сразу после получения кредита. Страховка включает в себя:

* имущественное страхование;
* страхование приобретаемой квартиры;
* титульное страхование (на случай потери права собственности на объект недвижимости);
* страхование жизни и трудоспособности заемщика.

В итоге подобные платежи составят весьма значительную сумму. В среднем потенциальный заемщик, решившись взять ипотечный кредит, должен приготовить дополнительно 8–9% стоимости квартиры, и это помимо суммы первоначального взноса, которая у большинства банков составляет до 30%. Не следует также забывать, что многие дополнительные платежи не являются разовыми, их нужно будет производить ежегодно.

Хочешь погасить кредит досрочно – плати

Менталитет большинства россиян с еще не сформировавшейся привычкой жить в долг, столь характерной для Запада, проявляется в том, что заемщики стремятся досрочно расплатиться по ссудам и быстрее избавиться от долгового бремени. Казалось бы, банки, выдающие кредиты, такое стремление должны только приветствовать, ведь им в целости и сохранности возвращают их деньги. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Поэтому, выбирая между ипотечными программами различных банков, имеет смысл обратить внимание на возможность и условия досрочного погашения кредита.

Безусловно, если заемщик хочет (а главное, имеет возможность) досрочно расплатиться по кредиту, никто ему в этом помешать не имеет права, но банки, заинтересованные в получении процентов, зачастую всячески ограничивают эту возможность, вводя в условия договоров временные границы и штрафы. Так, у «Абсолют Банка» и «Международного Промышленного банка» без штрафных санкций можно досрочно погасить кредит только после 1 года, у «Газпромбанка» и «ФОРА-банка» – после 6 месяцев, у «Внешторгбанка» – после 3 месяцев. «Локобанк» – один из немногих банков, которые заявляют, что у них досрочное погашение кредита не предусмотрено.

Различны и штрафные санкции. Например, если заемщик решит погасить кредит в «Банке Москвы» в течение 6 месяцев с момента получения, ему придется заплатить 2% суммы внепланового взноса. У «Городского ипотечного банка» при досрочном погашении в первые 7 платежных периодов предусмотрен штраф в размере 5%, а минимальная сумма погашения составляет $2000. Так что если у заемщика появились свободные, скажем, $1500, то он не может внести их на свой счет и уменьшить задолженность. Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику.

Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом (рrepayment penalty). В некоторых банках этому пугающему слову предпочитают термин «комиссия» или «сбор за досрочное погашение». Суть от этого не меняется. Заемщикам необходимость дополнительных платежей объясняют недополученной прибылью. Логика такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Через, например, пять лет ставки снизились, а ему эти деньги вдруг возвращают. «Пристроить» их на прежних условиях куда-либо уже не представляется возможным, и банк несет финансовые потери.
Реальная стоимость ипотечной квартиры

В результате получается, что квартира, купленная по ипотеке, весьма существенно дорожает. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, выглядит приблизительно так: например, цена приобретаемой квартиры – $80 000, величина кредита – $60 000, срок кредита – 10 лет, декларируемая ставка – 11% годовых. Что же придется заплатить заемщику? Первоначальный взнос в размере $20 000. Страховка за первый год – около $1000 (потом она будет уменьшаться). Плюс к этому – плата за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за аренду депозитной ячейки, за оценку квартиры и т.д. – еще примерно $5000. Этой информации потенциальному заемщику не найти в рекламных материалах, заманивающих его в ипотеку. За 10 лет купленная таким образом квартира может подорожать почти в два раза.
Ипотека без комиссий

Может ли заемщик сразу точно знать, во сколько ему обойдется ипотечный кредит? Может ли ипотека быть прозрачной и не содержать «кота в мешке» в виде возникающих по ходу дела многочисленных комиссий? Похоже, что теперь может. Во всяком случае, «Московский кредитный банк» и агентство недвижимости «Лаурел» сейчас предлагают специальную программу ипотечного кредитования, которая так и называется – «Ипотека без комиссий».

Стоимость кредита для заемщиков по этой программе определяется только процентной ставкой – 9,9% в долларах США и 12% в рублях. При этом сохраняются все условия базовой программы: первоначальный взнос – от 20% стоимости квартиры, срок кредитования – до 15 лет при оформлении кредита в долларах США и до 10 лет – в рублях, сумма кредита – $30 000–250 000 или 1–7,5 млн рублей. Срок рассмотрения кредитной заявки – 4 дня, возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций – начиная с четвертого месяца действия кредитного договора.
С небанковскими платежами дело обстоит так: в рамках программы «Ипотека без комиссий» агентство «Лаурел» берет на себя решение всех вопросов «под ключ», но работает не бесплатно, стоимость его услуг составляет 5% суммы получаемого кредита (в отличие от банковской процентной ставки и обязательной страховки, этот платеж является единовременным).

Получается следующее: 9,9% – ежегодные банковские платежи, 5% – единовременные небанковские платежи (в среднем по рынку услуги риэлтера стоят 4–6%), плюс обязательная ежегодная страховка. На первый взгляд, не очень дешево, ведь, если верить рекламе, можно найти условия и получше. Но, как мы уже поняли, безоговорочно верить такой рекламе не стоит, всегда найдутся «подводные камни», которые заявленные цифры обязательно увеличат. Программа «Ипотека без комиссий», по крайней мере, удобна и честна. С одной стороны, заемщик, с которым работают в режиме «одного окна», имеет возможность сэкономить значительное количество времени, нервов и сил; с другой (и это самое главное) – он не «покупается» на заманчивую рекламу, обычно содержащую лишь усеченную и тонко закамуфлированную информацию о предстоящих платежах, а четко знает, сколько будет стоить его ипотека, следовательно, может объективно сопоставить свои желания и возможности. В остальном же, как говорится, поживем – увидим.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах