'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Как купить квартиру: жилищный накопительный кооператив

Сила коллектива

ПЕТР ЧЕРНОВ Журнал Building Life №4

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) — один из способов купить квартиру, если не хватает денег. Эта схема привлекает людей более низкой стоимостью заемных средств, чем при банковском кредитовании или рассрочке от застройщика. Действительно ли ЖНК выгоднее, чем ипотека?

Для начала выясним, откуда берутся деньги на покупку квартиры для членов кооператива. Первая стадия для любого вступившего в кооператив — накопительная. Он платит вступительный взнос (около 4% от стоимости жилья) и паевые взносы, накапливая необходимую сумму — обычно 50% стоимости жилья. Эти деньги идут в общий паевой фонд и используются на покупку квартир для тех, кто уже отстоял «очередь». Когда порог накопления пройден, кооператив покупает выбранную квартиру, и начинается вторая стадия — расчетная. Член кооператива продолжает гасить свою задолженность и дополнительно платит членские взносы — процент с остатка задолженности (около 3% годовых).

Чтобы все это не превратилось в пирамиду, количество новых и старых членов должно быть сбалансировано. Важным регулятором является время начального накопления (в отличие от ипотечного кредита, оно не может быть равным нулю). Это надо понимать, вступая в кооператив. Даже если у вас уже есть заветные 50%, вам все равно придется ждать определенный срок. Кроме того, кооперативы создают резервный фонд, который позволяет выдерживать сроки выкупа квартир в случае временной нехватки средств. И наконец, неверно думать, что приток новых членов совершенно непредсказуем — его тоже можно регулировать с помощью рекламы.
Не надо сгущать краски

Схема ЖНК не лишена рисков. Беря ипотечный кредит, вы ничем не рискуете, ведь это же вам дали деньги. А здесь на первой стадии деньги даете вы, получая взамен некий договор, иногда туманный. Но риски не стоит преувеличивать: случаи явного обмана единичны. Руководству ЖНК совершенно не нужны пикеты обманутых пайщиков перед входом, поскольку это замедлит приток новых членов. «Кооперативы, пожалуй, одни из немногих организаций на рынке недвижимости, которые не стали символом мошенничества или знаком массовой аферы», — говорит Алексей Швалев, председатель экспертного совета Гильдии народных кооперативов России.

В принципе, любой кооператив может быть превращен в пирамиду, но только если его руководители пойдут на это сознательно. «Случаи обманов граждан с помощью создания потребительских кооперативов можно посчитать по пальцам, в основном это явная уголовщина — сбор и хищение внесенных членами кооператива взносов», — продолжает Швалев. Правда, в случае этой самой уголовщины правоохранительные органы, по традиции, проявляют олимпийское спокойствие, считая, что «хозяйственные» споры — не их дело. Именно поэтому, считают в Гильдии народных кооперативов, попытки властей урегулировать все на уровне гражданского законодательства не дают результата — от «драконовских» законов страдают законопослушные граждане и организации (коих большинство), а жулики только посмеиваются.
Стоять, не двигаться, бояться!

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Именно это произошло с новым законом о ЖНК, который вступил в силу в апреле 2005 года. Закон давал год переходного срока, чтобы все кооперативы зарегистрировались в реестре, стали называться жилищными накопительными и привели свои документы в соответствие с законом. Эта идея понравилась далеко не всем. К 1 апреля 2006 года (окончание переходного периода) в реестре Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировались только 83 ЖНК, семь из них имеют отделения в Москве. Реально с накопительными схемами небанковского заимствования работает гораздо больше организаций.

ЖНК, попавшие в реестр ФСФР, стремятся использовать этот факт как рекламное преимущество. Однако не стоит питать иллюзий насчет защиты со стороны закона о ЖНК. Если с кооперативом начнутся проблемы, вам будет все равно, кто его контролировал. Государство не выступает гарантом по обязательствам ЖНК. На сегодняшний день тот факт, что кооператив называется жилищным накопительным, дает не столько гарантии, сколько ограничения для его членов (в соответствии с законом). Вот наиболее существенные ограничения для таких «кооперативов в законе»: минимальный срок накопления — два года, время рассрочки — не больше полутора сроков накопления, нельзя покупать комнаты. Остальные ограничения являются головной болью уже для руководителей ЖНК (например, общее собрание вправе вмешиваться в оперативную деятельность).
Дешевая ипотека? Нет проблем!

То, что не все захотели работать в рамках закона, еще не значит, что надо опасаться любых форм кооперации, кроме ЖНК. Разумной альтернативой являются потребительские ипотечные кооперативы, сокращенно — ПИК (не путать с одноименной строительной компанией). Их концепция была разработана еще до принятия пресловутого закона и продвигается на рынок под брендом программы «Строим вместе». Многие другие кооперативы«позаимствовали» у них принципы и даже учредительные документы. Ряд особенностей выводит ПИК из-под действия закона о ЖНК, что признал Сергей Харламов, заместитель руководителя ФСФР. Поэтому для ПИК не действуют перечисленные выше ограничения. В частности, срок ожидания может быть всего несколько месяцев, при этом рассрочка допускается гораздо большая, чем полтора срока ожидания.

Но при чем здесь слово «ипотечный»? Дело в том, что, в отличие от традиционных кооперативов, ПИК оформляют купленные квартиры не на себя, а сразу на своих членов, причем квартира оформляется в залог, а это и есть ипотека. При этом надо четко понимать, что ипотечный банковский кредит здесь не используется. Этот момент часто путает людей, которые где-нибудь в метро видят рекламу: «Ипотека под 3% годовых!». Они знают, что ипотечных кредитов дешевле 10% не бывает, и думают, что это какая-то махинация. На самом деле речь просто идет о кооперативах, использующих залоговый механизм, а не о банковском кредитовании. При этом указанные проценты (а некоторые обещают и 2%, и даже 1%) — это только стоимость рассрочки, есть еще вступительный взнос и другие платежи. Кстати, Швалев, который является одним из разработчиков экономической модели ПИК, уверяет, что ставка ниже 3% на стадии рассрочки делает кооператив убыточным. Так что все, что ниже 3%, должно сильно настораживать.

ЖИНК, ПСИНК и пр.

Сейчас наступило невероятное разнообразие в названиях. Сегодня кооперативы могут называться как угодно, имея в названии любые комбинации слов «потребительский» «жилищный», «строительный», «ипотечный» и «накопительный»: ЖК, ЖСК, ЖНК, ПИК, ЖИНК, ПИНК и даже ПСИНК (потребительский строительно-ипотечно-накопительный кооператив). При выборе кооператива разумнее всего не смотреть на название, а применять консервативный подход — искать крупный кооператив, имеющий относительно долгую историю. Положительным моментом является членство кооператива в саморегулируемой профессиональной организации.

По мнению ряда экспертов, наибольшего доверия заслуживают кооперативы, работающие в соответствии с законом о ЖНК (надо только помнить о перечисленных ограничениях), и ПИК, работающие в рамках программы «Строим вместе». По мнению Ивана Грачева, лидера партии «Развитиепредпринимательства», президента Международной академии ипотеки, ПИК имеют шанс постепенно перерасти в структуры небанковского заимствования, действующие по принципу немецких стройсберкасс (для этого необходимо принять соответствующий закон, проект которого давно готов).
А теперь посчитаем

Но когда же выгодно прибегать к услугам ЖНК, ПИК и иже с ними? Чтобы решить этот вопрос, очевидно, нужно сравнить накопительную схему с кредитной. Рассрочку оставим в покое — это отдельный вопрос, поскольку она применяется только к новостройкам и имеет смысл на очень короткий промежуток времени из-за высоких процентов. Главное, что нужно запомнить: кооператив невыгоден при маленьком накопительном сроке и высоком пороге накопления (то есть если основная сумма уже есть, а нужна небольшая доплата). В этом случае лучше взять ипотечный кредит. Проверим это на примере.

Для простоты расчетов возьмем квартиру ценой в $100 000 (если это оскорбляет ваше достоинство, дописывайте везде ноль). У клиента уже есть $80 000, ему не хватает всего $20 000. Естественно, долго копить он не хочет. Он платит $4000 вступительного взноса и за 4 месяца вносит $80 000. Затем покупается квартира, и клиент платит ежемесячно по $425 в течение пяти лет (в эту сумму уже включены 4% годовых от убывающей задолженности и взносы в резервный фонд). Выглядит привлекательно, но подсчитаем итог. Член кооператива выплатит в общей сложности $111 000. То есть заем в $20 000 на 5 лет обойдется ему в $11 000 с учетом вступительного взноса.

При аналогичных исходных данных ипотечный кредит в $20 000 на 5 лет (при ставке 10% годовых) будет стоить, не считая страховки и накладных расходов, ровно вдвое меньше — $5500. При этом взносы будут точно такими же — $425 в месяц (разница достигается благодаря отсутствию при ипотеке вступительного и других дополнительных взносов). К тому же заемщику не придется ждать 4 месяца.
Задумываясь о вступлении в кооператив, следует помнить:

1. Жилищно-накопительные кооперативы не являются на сегодня чрезмерно рискованным механизмом покупки недвижимости. Однако…
2. Государство не несет ответственности за финансовые результаты любых кооперативов, в том числе ЖНК: «Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений» (ст. 6 ФЗ № 215);
3. С 1 апреля 2006 года только жилищные накопительные кооперативы, зарегистрированные в реестре, регулируются законом о ЖНК и имеют право на такое название (список есть на сайте ФСФР: www.fcsm.ru);
4. Помимо ЖНК, правомерной формой являются потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Их отличают более гибкие условия и оформление купленного жилья сразу в собственность члена ПИК с залогом на кооператив;
5. Просчитывая сравнительную выгоду кооператива и ипотечного кредита, не забывайте учитывать рост цен. Цена фиксируется только в момент покупки;
6. Кооператив — это накопительная система. Если у вас уже имеется значительная часть стоимости жилья, скорее всего, выгоднее прибегнуть к ипотеке;
7. До вступления в кооператив точно узнайте о возможностях выхода из него до покупки жилья. Вступительный взнос и ряд других платежей не возвращаются;
8. Преимущество кооператива — более простая процедура вступления. Однако стабильный доход так же необходим, как при кредитовании (хотя его не надо доказывать);
9. После покупки жилья аккуратно вносите паевые и членские взносы. В случае финансовых проблем решайте вопросы с помощью переговоров. Квартира до полного погашения задолженности находится в собственности ЖНК или в залоге у ПИК.

Золотая середина

В ситуации, когда большой суммы нет и требуется реальное накопление, кооператив выгоднее, чем кредит. Но до определенного предела. Здесь вмешиваются два фактора, сводящие на нет плюсы долгого накопления — неуверенность в завтрашнем дне и слишком быстрый рост цен на жилье. Если вы захотите копить средства до необходимого порога 3-5 лет, то ваша квартира останется столь же воображаемой, как линия горизонта, которая, как известно, удаляется по мере приближения. И дай бог, если с вашим кооперативом за это время ничего не произойдет, а депутаты не примут что-нибудь этакое, как они любят. У ипотечного кредита всегда есть важное преимущество: он позволяет сразу зафиксировать цену. Таким образом, в случае с ЖНК со сроками существует некая «вилка»: слишком быстро — невыгодно, а слишком долго — нереально. Лучше всего — золотая середина. А вот если цены когда-нибудь успокоятся и войдут в коридор инфляции, накопительные схемы станут весьма привлекательными. Так или иначе, каждый вариант нужно четко просчитывать.

Надо отдать должное руководителям кооперативов: понимая описанную дилемму, они стремятся сгладить потери для своих членов при увеличении сроков накопления. Например, программа «Строим вместе» предлагает дополнительные бонусы при сроке накопления от двух лет и более. В стандартном варианте необходимо накопить 50%. Однако, накопив половину паевого взноса за 2-3 года, вы можете частично компенсировать рост стоимости квадратного метра. При покупке к вашим накоплениям добавляется не 50%, а 60-65% стоимости, если вы копили, соответственно, 2 или 3 года.

Итак, выбор между ипотекой и кооперативом зависит от многих исходных данных — от срока, размера начального взноса, максимально возможного размера платежей. Но главный фактор — предполагаемый темп роста цен. Так что окончательный финансовый результат можно только прогнозировать. Социальный портрет члена кооператива неоднозначен, но в большинстве случаев это все же человек, который «не догоняет» более жесткие условия ипотеки. Тем не менее, при определенных условиях именно кооператив является оптимальным выбором.
Где можно самостоятельно...

* просчитать накопительную схему: www.stroimvmeste.ru (по версии программы «Строим вместе»);
* просчитать кредитную схему: www.calculator.com или финансовый калькулятор на сайте одного из банков.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах