'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Как купить квартиру: ипотека

Узкие ипотечные дороги

АНАТОЛИЙ КАЗАКОВ Журнал Building Life №5

Если оценивать формально, то недоступного жилья в России нет. Какими бы высокими ни были цены, оно находит своего покупателя. Скорее, пора говорить о дефиците, и особенно сложна здесь ситуация с ипотечными квартирами — приобретать по кредиту почти нечего. А то, что есть, обязательно сопровождается дополнительными условиями.
Рынок против покупателей

Сейчас рынок характеризует общий недостаток объектов. Каждая из причин этого сама по себе не критична, но, выступив единым фронтом, они проредили предложение едва ли не до исторического минимума. Здесь и пресловутый 214-й закон — после его введения новые объекты почти перестали строиться. И иногородние — по данным правительства Москвы, до 50% новостроек в столице приобретается покупателями из регионов. Сказываются и нерыночные факторы. Например, правительство в ближайшие два года намерено выкупить жилье для военнослужащих на $1 млрд, а Мэрия Москвы планирует только в 2006 году субсидировать 5200 ипотечных кредитов.

Строители, несомненно, не прочь заработать на растущих ценах, но расширить строительство не могут. Дело в том, что уже несколько лет подряд объемы ввода жилья в столице составляют приблизительно 4,5-5 млн кв. м. Участков немало, но не выдерживает инфраструктура — водопровод, электросети, канализация.

По мнению Нины Кузнецовой, генерального директора компании «МИАН-Агентство недвижимости», рынки «первички» и «вторички» тесно взаимосвязаны: «В результате спрос в обоих сегментах опережает предложение на 20-30%». Действительно, на вторичном рынке собственники придерживают квартиры, не желая продавать их в ситуации, когда цены каждую неделю растут не менее чем на $2000-3000. В этих условиях реализация обычно происходит лишь при одновременной покупке более качественного жилья, а значит, все больше квартир завязаны в альтернативных цепочках.
Рынок против ипотеки

В период нынешнего роста цен продавцы часто отказываются от уже достигнутых договоренностей. В результате, по словам Михаила Гороховского, первого вицепрезидента корпорации «БЕСТНедвижимость», из трех альтернатив распадается две: «Учитывая, что трудозатраты на подготовку одной такой сделки составляют около 180 часов, огромные усилия риэлтеров и банков оказываются пустыми». Так что банки неохотно принимают их к рассмотрению. Впрочем, если год назад от альтернативы просто отказывались, то теперь редко идут дальше ограничения количества сделок в цепочке.

Еще одно требование рынка, под которое пришлось подстроиться кредиторам, — декларируемая в договоре цена квартиры. По закону, выгода от продажи недвижимости облагается налогом в 13%. Его можно избежать, если срок владения был более 3 лет или сумма сделки — менее 1 млн рублей. В результате на эту или меньшую сумму, по данным МАГР, в Москве в последние годы декларируется около 58% сделок. Еще недавно большинство банков требовали в документах реальных цифр, но их сделали либеральнее проблемы с реализацией одобренных кредитов. Проще всего сойтись на договоре, где ценой указывается сумма кредита. Однако многие, например «Москоммерцбанк» и «Городской ипотечный банк», занижают декларируемую цену и до 1 млн рублей, а «оставшуюся» от займа сумму оформляют как кредит на неотделимые улучшения приобретаемой жилплощади.
Возраст против ипотеки

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Этим капризы банков не исчерпываются. «Сейчас минимальное предложение за очень длительный период. Но и в нем лишь немногое одобряется банками», — считает Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования корпорация «ИНКОМНедвижимость». В первую очередь отвергаются старые объекты, многие из которых находятся в престижном ЦАО: дома с деревянными перекрытиями, здания в три и менее этажей и т.п. Впрочем, как считает Павел Комолов, андеррайтер «Независимого бюро ипотечного кредитования», наблюдаются и положительные изменения: «Некоторые банки стали одобрять кредиты на покупку в домах с деревянными перекрытиями в пределах Садового кольца». По словам Игоря Жигунова, члена правления, начальника департамента продаж «Городского ипотечного банка», решение о возможности кредита принимается исходя из комплекса информации: «По старому фонду проводится экспертиза, получаются сведения о планах по реконструкции, сносу и капремонту. Кроме того, делается заключение о возможности признания дома ветхим или аварийным».

Риэлтеры считают, что для радикального решения этой проблемы достаточно внести изменения в инвестиционные контракты, которые девелоперы, занимающиеся застройкой или реконструкцией, заключают с городом. «Смысл этих изменений в том, что застройщик возьмет на себя солидарную ответственность с заемщиками перед банком за уничтожение или временное выбытие заложенной квартиры. Таким образом, потенциальный рынок квартир, соответствующих требованиям банков, может увеличиться на 14%» — объясняет Михаил Гороховский.
Изменчивость как основа выживания

Как и любой рыночный механизм, ипотека отличается гибкостью. Особенно сейчас, пока она молода, новые продукты появляются один за другим. Ипотечные брокеры отмечают, что пока не предложили только перезаклад. Например, вы взяли в кредит $100 000, через некоторое время часть кредита погасили, и тут выяснилось, что вам нужно отправить за границу ребенка — учиться. Возможности в такой ситуации увеличить сумму кредита до 70-80% стоимости квартиры как раз и нет. А все остальные услуги уже есть. По данным МИАН, среди покупателей, планирующих в ближайшие 2-3 года купить квартиру, 40% рассчитывают на ипотеку. Реализация их планов зависит от профессионализма и активности риэлтеров. Например, по словам Яниса Канестри, начальника управления ипотечных продуктов АКБ «Росбанк», упустившим момент покупателям, которым не хватает на покупку $10 000- 20 000, может помочь небольшой ипотечный заем на доплату: «Если сумма на грани необходимой, то риэлтеры могут сразу подстраховаться и подать в банк заявку. Для ипотечных брокеров рассмотрение стоит около тысячи рублей. На фоне срыва сделки размером в $250 000 такая трата вполне оправданна. Ну а с одобрением проблем не должновозникать — на кредит в $15 000 проходит по требованиям почти любая средняя московская семья. Это же ежемесячные платежи в районе $200». Другой части заемщиков могут помочь сами банки, например кредитами на улучшение жилищных условий. В рамках этой услуги сначала получается заем, приобретается квартира, в ней делается ремонт, и только потом продается старое жилье. За счет него гасится часть долга, а оставшаяся выплачивается как обычный ипотечный кредит. Эта схема гораздо выгоднее альтернативы и заемщику, и банку, но, к сожалению, пока она предлагается очень небольшим количеством кредиторов, например ВТБ.
Ипотека новостроек

Наиболее ярко ограничения ипотечного механизма проявляются при покупке новостроек. В этом случае, по словам Дмитрия Комарова, начальника управления корпоративного финансирования компании «КВ Инжиниринг», дейст вует целая группа рисков: «Есть риск, что застройщик не достроит дом; риск, что закладываемые инвестиционные права уже кому-то проданы (а случаи двойных продаж бывают — иногда по ошибке, а иногда и по умыслу); есть еще уйма рисков юридического характера».

Список дополняет Игорь Жигунов: «По закону, объект недвижимости, приобретаемый с помощью ипотечного кредита, автоматически переходит в залог к банку-кредитору. Но если дом находится в стадии строительства, то готового объекта, который можно передать банку в залог, в этот момент просто не существует». С тем, что права требования на квартиру в недостроенном доме — вещь довольно эфемерная, соглашается Павел Комолов, тем более, что «девелоперы не все делают по закону. Застройщики, чтобы уйти от жестких требований ФЗ № 214, строят и продают сегодня по каким угодно формам договоров, лишь бы они не подпадали под его действие». То, что банки сторонятся таких схемных сделок, при которых в принципе нечего брать в залог, Дмитрий Комаров находит вполне обоснованным: «Предварительные договоры, договоры займа, векселя и т.п. могут быть признаны судом притворными со вполне понятными последствиями».

Несмотря на довольно ограниченные возможности по ипотеке новостроек, риэлтеры говорят о том, что спрос на нее растет колоссальными темпами. По данным компании «ЛегкоКредит», еще год назад «новостроечники» среди клиентов занимали около 10%. Сейчас расклад примерно 50 на 50. На практике покупатель обнаружит несколько типов объектов. Во-первых, немногочисленные дома, подходящие под требования ФЗ № 214. Квартиры в них готов кредитовать почти любой банк. Но, по словам Павла Комолова, «застройщиков,работающих по нормальным договорам о долевом участии, сегодня можно пересчитать по пальцам одной руки». Да и цены будут на 20-25% выше, чем у аналогов, приобретаемых по другим схемам. Причина удорожания — в сложном оформлении документов и использовании собственных оборотных средств, но главное — это спрос на «прозрачные» объекты.

Когда стройка не соответствует ФЗ № 214, девелоперы сотрудничают всего с одним-двумя банками. «Потребителя, скорее всего, прокредитует тот же банк, который кредитует строителя. Очевидно, раз банк финансирует застройщика, он уверен, что объект будет построен», — считает Дмитрий Комаров. «Покупатель берет кредит, отдает деньги застройщику, который в свою очередь возвращает их банку. Деньги крутятся в этом своеобразном треугольнике», — объясняет Павел Комолов. Это может быть и собственный банк застройщика, как в случае «Банка жилищного финансирования», который кредитует квартиры ГК «ПИК».

Некоторые крупнейшие банки, например Сбербанк, сотрудничают и с менее знакомыми девелоперами, но тоже выбирают хорошо себя зарекомендовавших. Например, компания «КРОСТ», работающая по договорам предварительной купли-продажи, около 6% квартир реализует по ипотечной программе Сбербанка. Ипотечный кредит возможен даже при вексельной схеме продаж, считает Павел Комолов, уточняя, что речь идет только о проверенных годами и аудитом девелоперах: «К примеру, ряд банков кредитует объекты СУ-155, продающиеся по вексельным схемам. Другие же заняли весьма принципиальную позицию и не работают ни с предварительными договорами, ни с чем другим, кроме нормальных договоров о долевом участии».

Есть несколько банков, которые готовы рассматривать кредитование объектов по выбору заемщика. Согласно опросам ипотечных брокеров к ним относятся «Абсолют Банк», «Газпромбанк», «Внешторгбанк». По их программам квартиру можно купить практически на любом объекте при условии, что документы застройщика пройдут проверку. Хотя в этом случае покупатель может столкнуться с ситуацией, когда застройщик откажется предоставлять банку данные о себе, а такое бывает. «Скорее всего, дело в том, что застройщики предлагают покупать новостройки по схемам, заведомо не устраивающим банк. Но в целом строителям совершенно все равно, откуда покупатель берет деньги», — рассказывает Дмитрий Комаров.

Дорога покупателя

Если покупатель ищет хороших условий, то проще всего начинать не со строителей, а с банков. То есть подобрать подходящий банк и пользоваться его собственной базой объектов. А вот когда требуется конкретная квартира, заходить нужно с другой стороны — узнавать, с каким банком работает застройщик. Однако Наталья Россошанская, начальник отдела ипотечных сделок компании «Фосборн Хоум», уточняет, что «в банке, готовом кредитовать эту новостройку, клиент может не соответствовать стандартам или рассчитывать по ним на недостаточную сумму».

Еще один вариант — дождаться завершения строительства. И после оформления дома в собственность застройщика купить жилье по обычной ипотечной схеме. К сожалению, есть шанс, что ходовых квартир к тому моменту не останется. Впрочем, свести вместе нужные банк и объект можно уже на определенном этапе строительства. «Это может быть 30% готовности, или 3 возведенных этажа, или другое условие», — говорит Павел Комолов и сразу уточняет, что, если взглянуть на базы банков по застройщикам, то первым бросится в глаза размер «черного списка». «Сложностей в одобрении может быть много, юристам банка нужно изучить кипу документов, и даже им не всегда удается проследить путь в цепочке юридических лиц, через которых право требования на квартиру попадает к покупателю», — поясняет он.

«По новостройкам, не отвечающим требованиям ФЗ № 214, банки разработали депозитные схемы, хотя они еще не нашли широкого распространения», — добавляет Наталья Россошанская. По этой схеме заключается не один трехсторонний договор, а три двусторонних. Во-первых, покупатель помещает деньги на целевой счет в банке. Во-вторых, банк кредитует застройщика. В-третьих, девелопер заключает с покупателем договор резервирования площади, на основании которого он получит деньги, а покупатель — квартиру. Сейчас Сбербанк и несколько крупных застройщиков (ПИК, «Интеко») пытаются внедрить эту схему. «Помочь потенциальному покупателю жилья в новостройке может и ипотечный брокер, который подберет и квартиру в новостройке, и банк», — резюмирует Наталья Россошанская.

Если покупатель уже владеет недвижимостью, то купить новостройку по ипотеке он может по программе потребительского ипотечного кредитования. «Некоторые банки, среди которых и „Городской ипотечный банк“, позволяют заложить уже имеющуюся в собственности недвижимость, — рассказывает Игорь Жигунов. — Кредит выдается на любые цели, в том числе на покупку строящегося жилья. Можно в заложенной квартире жить и быть прописанным, а когда будет построен новый дом, продать ее и погасить кредит». Это так называемое «ломбардное кредитование». По его условиям, потребитель может рассчитывать на ссуду, не превышающую 70-80% стоимости заложенного имущества. Но нужно учесть, что не всякая квартира может выступить обеспечением для достаточной суммы кредита. Да и, как считает Павел Комолов, все риски в этом случае берет на себя заемщик: «В случае если дом не построится, пенять придется только на себя».

Даже если банк дает «добро» на выбранную квартиру, процентная ставка по кредиту для новостройки, как правило, устанавливается на 2-3% выше, чем для «вторички» — до момента окончания строительства и оформления права собственности на дом. А в случае с «ломбардными» программами она не становится ниже и после завершения стройки. Получается, что сегодня ипотека развивается в достаточно жестких рамках: самыми «кредитуемыми» являются квартиры в стандартных домах последних двухтрех десятилетий. Покупателям же, предпочитающим новостройки или довоенные дома, придется нелегко. Мало того, что ограничено количество объектов, так еще и выбор банков для каждого из них оставляет желать лучшего. И в ближайшие полгода ситуация вряд ли изменится.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах