'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Как купить квартиру: уменьшить кредит.

Обновить кредит
Building life № 8 Алина Воротникова

Снижение цен всегда радует, особенно если речь идет о такой недешевой услуге, как ипотечное кредитование. Российская ипотека не так давно перешла психологический рубеж в 10% годовых и вплотную приблизилась к отметке 9%. Эти новости не радуют, пожалуй, лишь тех, кто оформил кредит несколькими годами ранее, когда ипотека вовсе не блистала доступностью, а проценты были немалыми — 15-18% годовых. Пионерам ипотеки так и пришлось бы возвращать кредит по неудобной и дорогой схеме, завидуя тем, кто оформил его недавно по ставке 10-12%, если бы не новая услуга — перекредитование.Если ипотеку перекредитуют, значит, это кому-нибудь нужно

Перекредитованием (или рефинансированием ипотечного кредита) называют заключение нового кредитного договора для изменения ежемесячного платежа, имеющее целью сокращение или, наоборот, увеличение срока кредитования, изменение процентной ставки по кредиту. Залогом при этом служит то же жилье, которое было заложено в первом случае. То есть, если условия вашего кредитора перестали вас устраивать, вы можете обратиться к его конкуренту, предлагающему более выгодную «цену» ипотеки — более низкую процентную ставку. К счастью, в этом случае вам не стоит бояться «купить» по дешевке некачественный товар — деньги у всех банков одинаковы.

Услуги перекредитования сегодня предлагают сразу несколько банков. В их числе — «Райффайзенбанк» (от 9,25% в долларах и от 11% в рублях), «Внешторгбанк 24» (от 9,8% в валюте и от 12,5% в рублях), «КИТ Финанс» (9,75% в долларах и 11,75% в рублях) и ММБ (от 9,9% в долларах и 14% в рублях). Принцип, по которому они намереваются перекредитовать потенциальных клиентов, на первый взгляд, довольно прост: банк, предлагающий более дешевую ипотеку, дает клиенту денег, чтобы досрочно погасить кредит в том банке, где деньги были взяты изначально.

Выгода очевидна — вовремя «подсуетившись», можно сократить и общую сумму выплаты, и ежемесячный платеж. «При средней сумме долга в $50 000 и разнице в процентной ставке 3% экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить более $10 000», — приводит пример Роман Воробьев, член правления «Райффайзенбанка», начальник дирекции по работе с физическими лицами.

«По кредиту в $100 000 на 15 лет при ставке 14% годовых ежемесячный платеж составляет $1331,74 в месяц, — делает расчет Василий Белов, генеральный директор компании «Фосборн Хоум», предлагающей услуги ипотечных брокеров. — По этому же кредиту при ставке 9,5% годовых ежемесячный платеж — $1044,22. Таким образом, при перекредитовании клиент экономит $3450 в год».Разумеется, банки предлагают услугу перекредитования не из альтруистических побуждений.

«Перекредитование позволяет банкам увеличить портфель закладных хорошего качества за счет привлечения платежеспособных заемщиков и расширить линейку ипотечных продуктов», — утверждает Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития инвестиционного банка «КИТ Финанс». Если выразиться точнее, банки переманивают друг у друга платежеспособных клиентов, предлагая им более выгодные условия. И если клиент в ходе этой конкурентной борьбы остается в выигрыше, почему бы не воспользоваться случаем?

Ипотека. Дубль второй

Если перекредитование — это то предложение, от которого вы не можете отказаться, приготовьтесь к повторному прохождению инстанций и оформлению документов, необходимых для получения ипотечного кредита. «Рефинансирование, по сути, является предоставлением нового кредита, поэтому заемщик проходит стандартный анализ платеже- и кредитоспособности, по результатам которого банк принимает решение о готовности предоставить ту или иную сумму кредита», — отмечает Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «Внешторгбанка 24».

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

«Изначально клиенту надо обратиться в банк и получить заключение о том, сможет ли банк его перекредитовать. Для этого, помимо заявления на предоставление кредита, ему надо принести документы по предыдущей сделке (копия кредитного договора с графиком платежей по погашению кредита; копия договора об ипотеке; копия договора купли-продажи жилого помещения; копия договора страхования по всем видам рисков (страховой полис); свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение; справка из банка, предоставившего ипотечный кредит; выписка из ЕГРП)», — объясняет Антон Карелин.

«Далее банк принимает решение по кредиту, оценочная компания предоставляет отчет об оценке недвижимости, клиент обращается в страховую компанию, — рассказывает Василий Белов. — Первоначальный кредитор уведомляется заявлением на полное погашение кредита. Затем происходит подписание нового кредитного договора во втором банке-кредиторе, после чего клиент предоставляет письмо от первоначального кредитора о снятии обременения для передачи его в Федеральную регистрационную службу».

Стоит отметить, что этот момент является ахиллесовой пятой вашего нового кредитора. В то время, когда Регистрационная палата переоформляет квартиру из залога одного банка в залог другому, жилье оказывается никому не заложенным. И гарантией по новому кредиту (а он, заметим, на тот момент уже выдан, ведь без выделения денег никакой процедуры не будет) становится лишь подпись клиента на заявлении. Причиной риска является, как водится, несовершенство российского ипотечного законодательства. В законе об ипотеке процедура перекредитования не описана, Гражданский же кодекс позволяет кредитору запретить заемщику перезакладывать имущество. Именно из-за этой недоработки законодателей кредит, выдаваемый вторым кредитором, какое-то время остается необеспеченным, а следовательно, рискованным для банка. Именно поэтому на момент оформления залога банк «компенсирует» риски и потерю нервных клеток более высоким процентом. Так, в «Райффайзенбанке» ставки кредита до оформления залога банка на жилье составляют 12,25-16% против обычных 9,25-13,75%.

А есть ли выгода?

Любопытно, что перекредитование является весьма популярной услугой в США. При том, что банки предоставляют ипотечные кредиты под «смешные» 3-5%, дотошные в решении финансовых вопросов американцы частенько находят кредитора, который предлагает одолжить деньги под меньший процент. Поскольку законодательные и процедурные тонкости в Штатах давно отлажены, игра стоит свеч, даже если разница в ставках ипотечных кредитов составляет всего 0,5%.

В России все гораздо сложнее, поэтому, собравшись заняться перекредитованием, следует хорошенько просчитать, стоит ли овчинка выделки. В первую очередь, обратите внимание на разницу процентных ставок.

«По нашим оценкам, рефинансирование становится целесообразным, если ставка за пользование кредитом снижается на 2-3%, однако очевидно, что по крупным кредитам снижение платежной нагрузки заметно даже при уменьшении ставки на 0,5% годовых», — говорит Мария Серова.

Впрочем, далеко не все эксперты разделяют оптимизм Марии в отношении столь малой разницы в ставках даже при рассмотрении крупных кредитов. «Нет особого смысла снижать ставку на 0,5-1% (например, с 13% годовых до 12%), выгода будет незначительная, особенно если вы планируете досрочно гасить кредит», — утверждает Василий Белов.

Во вторую очередь, учтите, что большую часть средств, уже выплаченных первому банку-кредитору, вы потеряете безвозвратно. Дело в том, что большинство банков первое время направляет ваши платежи на погашение процентов, в то время как основное тело кредита — то есть сумма самого долга — убывает медленно. Поэтому, собравшись сменить кредитора, приготовьтесь к неприятному сюрпризу: вполне вероятно, что по прошествии года-двух ваш долг практически не уменьшился. Получается, что немаловажным является и момент, когда вы решите уйти в другой банк. Есть ли смысл менять кредиторов, если большая часть процентов уже выплачена и настало время погашения основной суммы?

«Можно определенно сказать, что наиболее выгодное время для перекредитования — это первые годы пользования кредитом. По мере того, как выплачивается основное тело и проценты, эффект от перекредитования снижается», — утверждает Антон Карелин.

В третью очередь, не стоит забывать, что процедура оформления необходимых документов — недешевое удовольствие. При оформлении перекредитования необходимо не только заново собрать копии соответствующих бумаг, но и оценить квартиру, оплатить аренду депозитной ячейки в банке, повторно застраховать все риски, составить договор у нотариуса, что в целом будет стоить около $1000-2000. К этим платежам добавится выплата комиссии за переводденег вашему прежнему кредитору — 1% суммы кредита (как правило, не более $1000).

«Мы всегда рекомендуем заемщику посчитать, что выгоднее — продолжать платить по имеющемуся кредиту в родном банке или же перекредитоваться в своем или в другом банке. Действительно, можно в будущем сэкономить на меньших ежемесячных платежах, но в целом проиграть из-за того, что услуга рефинансирования дорогая. Стоимость рефинансирования составляет в среднем по рынку 1-2% остатка ссудной задолженности. При этом клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процесс перекредитования», — утверждает Лора Файнзилберг, заместитель председателя правления ипотечного банка DeltaCredit.

В четвертую очередь, при перекредитовании велик соблазн уменьшить ежемесячный платеж банку за счет увеличения срока кредита. Такая экономия чаще всего выходит боком — пролонгировав срок выплаты кредита и уменьшив сумму, выплачиваемую раз в месяц, вы дарите банку несколько десятков тысяч долларов. По мнению экспертов, выгода ощутима только в случае, когда процентная ставка снижается, а срок возврата остается прежним.

Другие варианты

Если описание грядущих трудностей вас несколько испугало, но не отбило желания сэкономить за счет перекредитования, рассмотрите другие варианты решения проблемы. Так, от всевозможной волокиты и нудного сбора множества документов вас может избавить обращение к ипотечному брокеру. Здесь работает тот же принцип, что и при пользовании любым сервисом: можно убить полдня на мясорубку, скалку и последующую лепку пельменей, а можно купить их готовыми в магазине либо уже сваренными — в общепите. Ипотечный брокер, если и не сэкономит ваши деньги, по крайней мере, сбережет вам силы, нервы и время.

«Самостоятельно перейти из одного банка в другой заемщику довольно сложно — возникает ряд непростых организационных процедур, поэтому желающие все чаще обращаются к ипотечным брокерам, которые оказывают содействие в перекредитовании под более низкие проценты, — утверждает Василий Белов. — К тому же ипотечный брокер имеет возможность предоставить своим клиентам более низкие ставки по ипотечному кредиту (от 9,3% годовых), чем напрямую может предложить им банк». Не стоит забывать, что поручительство ипотечного брокера случит банку гарантией того, что его временная беззалоговая «ахиллесова пята» будет в безопасности. В частности, поэтому кредиторы охотно работают с брокерами, предоставляя их клиентам льготные условия кредитования.

Если же вам не хочется менять банк, имеет смысл обратиться к менеджеру, у которого вы оформляли ипотечный кредит несколько лет назад. Как правило, банки, чувствуя жесткую конкуренцию, довольно охотно идут навстречу своим клиентам при оформлении кредита по более низкой ставке. Однако первый шаг должен сделать именно клиент — объявлять о готовности снизить объем платежей банки не станут: зачем терять доход, информируя должника о возможности платить меньше?»

«В индивидуальном порядке мы рефинансируем ипотечные кредиты собственных заемщиков. Эту услугу мы предоставляем с того времени, как стали выдавать кредиты. Отдельной программы прекредитования для клиентов других банков у нас нет, так как мы считаем, что нет смысла бегать за чужими клиентами, когда рынок насколько широк и классическая ипотека требуется такому большому количеству заемщиков», — комментирует Лора Файнзилберг.

Но если ваш нынешний кредитор категорически отказывается снизить процент кредита, имеет смысл пройти процедуру оформления документов и получить официальное согласие банка-конкурента на рефинансирование. Такой аргумент, вполне возможно, сделает руководство банка более сговорчивым — кто сказал, что мелкий шантаж вышел из моды

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах