'') { header('HTTP/1.0 404 Not found'); exit;} ?> Как купить квартиру: кредит без первого взноса.

Абсолютный ноль
Building life № Антон Черниговский

Выдача ипотечных кредитов без первоначального взноса не выгодна ни банкам, ни их клиентам. Тем не менее, перегрев рынка жилья, снижение количества потенциальных заемщиков и постоянно растущая конкуренция вынуждают банкиров идти на этот рискованный шаг, закладывая мину замедленного действия в свои балансы. Станет ли ипотека вследствие появления таких программ более доступной для потребителей — большой вопрос.

Летом 2006 года сразу несколько крупных банков сделали довольно неожиданный шаг, приступив к выдаче ипотечных кредитов без первоначального взноса. В тройке первопроходцев оказались «Банк Москвы», «Внешторгбанк 24» и «Национальный резервный банк» в лице «Национальной ипотечной компании». Ранее банкиры не решались пойти на такие радикальные меры. Они снижали уровень первоначального взноса с 30 до 15, а то и до 10%, но о полной отмене этого инструмента речь не шла. Да и сейчас игроки рынка очень настороженно относятся к «нулевым» взносам. Ипотечное сообщество заняло выжидательную позицию, присматриваясь, каких результатов достигнут первопроходцы.
Хороший клиент — плохой клиент
Фото: Павел Ожгибесов

Сам по себе первоначальный взнос по ипотечным кредитам был придуман не случайно. Во-первых, для банкиров это способ отсечения сомнительных клиентов, которые не имеют собственных накоплений; во-вторых, гарантии при привлечении долгосрочных западных инвестиций на развитие; а в-третьих, инструмент формирования более качественного, надежного и привлекательного кредитного портфеля. Отменяя первоначальный взнос, банкиры очень сильно рискуют. Дело в том, что потенциальные получатели кредитов, имеющие накопления, достаточные для первоначального взноса, — это более состоятельные и надежные люди. «Отмена взноса по ипотечным кредитам увеличит количество клиентов, которые в кризисной ситуации склонны отказываться от выплат по ипотечным кредитам, что в отдаленной перспективе может привести к росту доли дефолтов по подобным займам», — утверждает Алла Цытович, вицепрезидент по развитию ипотечного банка DeltaCredit.

«Новая программа позволит увеличить количество заемщиков, но это может отрицательно сказаться на качестве взятых кредитов и привести к увеличению невозвратов, — соглашается Роман Воробьев, член правления, начальник дирекции по работе с физическими лицами “Райффайзенбанка”. — Существует прямая зависимость между ростом невозвратов и понижающимся ценовым трендом, и чем больше первоначальный взнос, тем более защищенным чувствует себя банк в случае падения цен на недвижимость». «Дело в том, что в случае паденияили стагнации цен на недвижимость стоимость реализации заложенной квартиры по проблемным кредитам не будет покрывать полной суммы задолженности клиента перед банком», — добавляет Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования «Московского кредитного банка». Поэтому, по ее словам, несоблюдение баланса риск/доходность может привести к тому, что портфель кредитов трудно будет продать или доходность по нему будет снижаться из-за роста процента невозвратов. Однако Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «Внешторгбанка 24», считает, что при сложившейся конъюнктуре рынка недвижимости уровень риска невозврата по кредитам на 100% стоимости жилья приемлемый. «Риски минимизируются за счет стремительного роста цен — уже через 2-3 месяца фактическое соотношение остатка по кредиту и рыночной стоимости объекта достигает базового (85-90%) значения», — утверждает эксперт.

 Полезные ресурсы: return_links(); ?>

Однако Михаил Бусыгин, член правления «Городского Ипотечного Банка», предупреждает: «Не стоит обольщаться текущим ростом цен на недвижимость, ведь ипотечные кредиты выдаются на 15-30 лет, а за это время в мире происходит несколько экономических кризисов, которые больно бьют по рынку недвижимости. И от этого никуда не деться — экономика развивается циклично». Как поведут себя банки и клиенты в случае падения цен на недвижимость, предсказать непросто. «Учитывая, что ипотека — низкомаржинальный бизнес, становится понятно: банки, предлагающие кредиты без первоначального взноса, сильно рискуют прибыльностью ипотечного бизнеса и фактически закладывают мину замедленного действия в свои балансы», — резюмирует г-н Бусыгин.
Выше нуля
Фото: Игорь Меглицкий

Зачем же банки идут на такой шаг? Естественно, в погоне за новыми клиентами, которых, как показывают наблюдения экспертов, становится все меньше. «Решение об отмене первоначального взноса было вызвано текущей динамикой цен на рынке недвижимости, — рассказала Мария Серова. — В силу того, что с начала года стоимость квадратного метра жилья в Москве повышалась в среднем на 2% в месяц, многие наши клиенты попросту не могли реализовать сделки из-за подорожания за время оформления документов объекта недвижимости, приобретаемого в кредит». То есть ставка делается на увеличение количества выданных кредитов.

Однако, по оценке Аллы Цытович, ипотечные кредиты без первоначального взноса необходимы лишь 10% потенциальных заемщиков. «Это те люди, которые либо недавно начали получать соответствующую зарплату и не успели сделать накоплений (например, молодые специалисты), либо те, у кого напрочь отсутствует финансовая дисциплина. Ни те, ни другие не являются действительно привлекательными клиентами для банков», — говорит она.

Впрочем, с другой стороны, банкиры просто вынуждены идти на такой шаг. По словам Кирилла Суслова, директора ипотечной компании «Легкокредит», банки на столь значительное изменение параметров кредитной политики решились по причине необходимости резкого увеличения кредитного портфеля. «В условиях жесткой конкуренции на рынке банки вынуждены подогревать интерес к своим программам и использовать новые идеи», — говорит Елена Хоркина. Другая причина кроется в том, что людей, имеющих возможность купить квартиру по нынешним ценам (даже с использованием ипотеки), слишком мало, поэтому банкирам волей-неволей приходится либерализовать свои программы, чтобы сделать их привлекательными для более широкого круга заемщиков и тем самым поддерживать количество выданных кредитов на прежнем уровне. «Интерес к ипотеке постепенно снижается, поскольку предложение гораздо ниже спроса, поэтому банкам необходимо привлечь клиента чем-то новым, в том числе и “нулевым” первоначальным взносом», — считает Роман Воробьев. «Программы без первоначального взноса явились рекламной акцией для привлечения клиентов», — подтверждает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН — Агентство недвижимости». Дело в том, что отмена первоначального взноса — еще и привлекательный маркетинговый шаг для самого банка, а также серьезная заявка на лидерство на рынке. Ведь даже если клиент не возьмет ипотечный кредит по такой схеме, он все равно получит дополнительный объем информации о банке и других его продуктах и, вполне возможно, воспользуется ими. А по словам Павла Комолова, андеррайтера «Независимого бюро ипотечного кредитования», в нынешних условиях позволить себе выдавать кредиты без первоначального взноса могут только крупные банки.
Не покупатель — арендатор
Фото: Игорь Меглицкий

Таким образом, для банков отмена первоначального взноса — это вынужденный шаг. А что же потребители? Может быть, им такие кредиты покажутся более привлекательными, и решить наболевшую жилищную проблему смогут широкие слои населения? Увы, эксперты считают, что к ощутимым переменам появление программ с «нулевым» взносом не приведет. Причин тому несколько.

Во-первых, как напоминает Алла Цытович, порядка 50% ипотечных сделок — это сделки по улучшению жилищных условий. В этом случае получатель кредита продает уже имеющееся жилье, а покупает по ипотеке лучшую квартиру. Для таких клиентов отмена первоначального взноса почти не актуальна, так как вырученные от продажи имеющейся квартиры средства будут выступать в роли первоначального взноса. Во-вторых, при получении ипотечного кредита без первоначального взноса ежемесячные платежи заемщика вырастают, так как процент по кредиту начисляется от большей суммы. 11-13% (средняя ставка по ипотечному кредиту) от 70-80% стоимости квартиры и от полной стоимости — совсем не одно и то же. «Необходимо учитывать, что при кредитовании с “нулевым” взносом ежемесячный платеж будет значительно выше, что может стать серьезным ударом по семейному бюджету заемщика», — считает г-жа Цытович.

Кстати, эксперты разошлись во мнении, будут ли банки, запустившие программу кредитования без первоначального взноса, повышать ставки по выдаваемым кредитам или нет. «Как правило, банки по кредитам без первоначального взноса или с первоначальным взносом менее 10% повышают процентную ставку на 0,5-2% до достижения так называемого базового значения кредита (средняя по рынку ставка. — Прим. авт.)», — говорит Елена Хоркина. «Безусловно, ставки по кредитам без первоначального взноса будут выше среднерыночных на несколько процентов», — соглашается Роман Воробьев. Однако, как возражает Алла Цытович, парадокс российского рынка ипотеки в нынешнем его состоянии заключается в том, что в отличие от развитых рынков, где повышенные риски по выданному кредиту компенсируются более высокими процентными ставками, у нас этого не происходит, и ставки по кредитам, выдаваемым без первоначального взноса, соответствуют ставкам по другим программам того же банка.

Другое дело, что процесс рассмотрения заявки будет проходить более скрупулезно, а значит, на получение кредита уйдет больше времени. «Как показывает практика, там, где есть первоначальный взнос, скорость работы сотрудников банка в несколько раз превышает скорость работы банкиров, выдающих кредиты без первоначального взноса», — отмечает Юлия Пузакова, начальник клиентского управления ЗАО «Ипотечная компания «Мой Дом». Да и количество различных комиссий для потребителя может резко возрасти.

В-третьих, наличие первоначального взноса дисциплинирует заемщиков и превращает их в реальных собственников жилья. «Внося первоначальный взнос, клиенты тем самым подтверждают, что они действительно покупают данный объект недвижимости, а не просто вселяются в него для того, чтобы через короткое время его покинуть, сославшись на невозможность обслуживать полученный кредит», — поясняет Михаил Бусыгин. «Если заемщик вносит собственные средства, то он чувствует большую ответственность за своевременное погашение кредита, так как в случае невыплат он рискует потерять не только квартиру, но и достаточно солидную сумму собственных средств», — добавляет Роман Воробьев. «Человека, который берет ипотечный кредит без первоначального взноса, можно считать арендатором данной квартиры, так как он не вложил в нее собственные средства, — подчеркивает г-жа Цытович. — Поэтому его финансовая дисциплина будет ниже, и если вдруг обстоятельства сложатся так, что он не сможет выплачивать проценты по кредиту, он с легкостью откажется от купленного жилья». Особенно в том случае, если цены на жилье пойдут вниз.
Стремление к нулю

Таким образом, сделать ипотеку доступной для более широких масс благодаря отмене первого взноса вряд ли удастся. «Ипотека уже вполне доступна представителям среднего класса. Однако жилье при этом остается недоступным из-за переоцененности рынка», — отмечает г-н Бусыгин. «Безусловно, отмена первоначального взноса делает ипотеку более доступной для населения, — поясняет г-жа Хоркина. — Однако это не влияет на проблему цен на рынке нед вижимости: ведь люди не могут приобрести жилье именно из-за его высокой стоимости». Поэтому эксперты не уверены в том, что данная кредитная программа приживется в России. «Программа получит дальнейшее развитие, так как банки стараются адаптироваться к потребностям клиентов, и предложение ипотечных кредитов без первоначального взноса является конкурентным преимуществом», — говорит г-н Воробьев. Однако актуально это будет только до тех пор, пока на рынке сохраняется существующая динамика роста цен. «Банки следуют за рынком: если тенденция роста цен на рынке недвижимости сохранится, то решения о сокращении или полной отмене первоначального взноса будут оставаться в силе», — констатирует г-жа Серова. За последние недели, по некоторым оценкам, цены на недвижимость немного снизились. Пока ни один из банков не отказался от выдачи кредитов без первого взноса, но если тенденция к снижению стоимости квадратного метра сохранится, а рынок почувствует приближение обвала, банкиры «свернут» подобные программы и перейдут к стандартным формам кредитования. Если же обвал на рынке жилья произойдет резко, то начнется паника, и за этим последует череда дефолтов по выданным без взноса кредитам.

Клиенты же должны очень внимательно подходить к выбору кредитной программы, оценивая все факторы. «Заемщикам следует рассматривать совокупность факторов, включая процентные ставки, размер первого взноса, скорость работы, качество сервиса. Я бы не советовал зацикливаться на размере первого взноса. Как показывает опыт, это далеко не самый важный критерий«, — утверждает г-н Бусыгин. Впрочем, как отмечает Сергей Махоткин, клиенту нужен тот кредит, который сможет решить его проблему: «Если ему необходим кредит без первоначального взноса, то кроме этого ему ничто не поможет».

В общем, заемщики сами должны решать, какую выгоду они получат, взяв кредит без первоначального взноса, при этом адекватно оценивая существующие риски предлагаемых банками программ. Но не стоит забывать одну проверенную житейскую истину: бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Алексей Царевский, руководитель департамента ипотечного кредитования банка «Ренессанс Капитал»

Предложение некоторыми банками ипотечных кредитов без первоначального взноса, с одной стороны, стало логичным продолжением тенденции, в соответствии с которой сумма взноса постоянно сокращалась, а срок кредита увеличивался. Банки, стремясь к увеличению своего ипотечного портфеля и привлечению все большего количества заемщиков, шли навстречу потребителям: если еще несколько лет назад первоначальный взнос обычно составлял 30% от суммы кредита, а срок кредита — 10 лет, то сегодня нормальные условия — это 10% и 25 лет. С другой же стороны, полную отмену первоначального взноса можно связать с современными тенденциями на рынке недвижимости, когда рост цен не останавливается ни на мгновение.

На первый взгляд, программа без первоначального взноса кажется очень перспективной, так как позволяет заемщику без существенных накоплений купить желаемую недвижимость. Особенно это актуально при сложившейся конъюнктуре рынка. В этой ситуации банки сделали вынужденный шаг навстречу заемщикам: многие клиенты были уже не в состоянии гнаться за ростом цен и не имели достаточных накоплений для первоначального взноса. Однако, как всегда, у медали есть и обратная сторона: банк, предлагая такие программы, сознательно идет на дополнительные риски, так как процент невозврата по таким кредитам значительно выше, чем по стандартным продуктам с первоначальным взносом. Уплата первоначального взноса заставляет клиента более ответственно относиться к выплате кредита, а также дает банку представление о финансовых возможностях и дисциплине заемщика, о его способности откладывать деньги и структурировать свои расходы.

Рост стоимости квадратного метра повышает стремление многих банков к отмене первоначального взноса, но такая политика может оказаться пагубной, вызвать массовые невозвраты кредитов и поставить банки в сложное финансовое положение. Вдобавок такие кредиты экономически невыгодно рефинансировать. Таким образом, банки просто рискуют прибыльностью своего бизнеса. В период стагнации или падения цен на рынке жилья ипотечные банки будут отходить от выдач ипотечных кредитов без первоначально взноса и постараются конкурировать за счет других показателей: параметров ипотечных продуктов, качества сервиса, дополнительного обслуживания, клиентоориентированности.

К списку статей>>


  Колтуши - поселок Всеволожского района. Глава администрации Эдуард Чирко. Продажа квартир в Колтушах